<<
>>

Привлекательная империя недвижимости


В 1965 г. газета «Нью-Йорк тайме» как бы для того, чтобы заполнить пустоту, образовавшуюся в результате банкротства массивного Уильяма Зикендорфа, выпустила на арену еще двух грозных претендентов на титул новых крупных богачей.

Этими новыми магнатами являлись, по утверждению «Нью-Йорк тайме», 47-летний Сол Гоулдмен и 48-летний Алекс Ди Лоренцо-младший, которые на целой пирамиде ипотечных ссуд создали империю недвижимости.
В апреле 1965 г., когда «Нью-Йорк тайме» изучала их состояние, они преспокойно владели более чем двадцатью служебными зданиями, включая семидесятисемиэтажный «Крайслер билдинг», многочисленными портовыми сооружениями, все увеличивающейся флотилией гостиниц, раз
личными разбросанными повсюду промышленными зданиями, торговыми центрами и крупными многоквартирными домами. В эксплуатации всех этих зданий и сооружений было занято свыше 20 тыс. человек.
Представляя фирму, названную «Веллингтон ассоши- ейтс» (очевидно, название «Наполеон ассошиейтс» не принесло бы ей удачи), компаньоны придерживались метода «сплошной ссуды», заключавшегося в том, что по первой и второй закладным они получали ссуду, достаточную для покрытия всей покупной цены закладываемого объекта, иначе говоря, объект доставался им буквально даром. Если покупатель путем дополнительного благоустройства объекта или с помощью других приемов может повысить арендную плату, то он вправе через год или два обратиться в банк, чтобы получить по новой закладной и по более низкому проценту сумму, достаточную для перекрытия прежних закладных по более высокому проценту, причем иногда такая операция обеспечивает ему даже излишек над первоначальной покупной ценой. Затем этот излишек используется для приобретения новых объектов, и таким образом собственность нарастает, как снежный ком. Хитрость этого метода состоит в том, что получаемый излишек свободен от налогообложения, поскольку он юридически представляет ссуду, которая, естественно, налогом не облагается.
В 1942 г. фирма «Веллингтон ассошиейтс» приобрела «Крайслер билдинг» за 42 млн. долл., причем большая часть этой суммы была покрыта за счет ссуд по первой и второй закладным. Года четыре спустя фирма получила под это здание ссуду от синдиката на Уолл-стрите в сумме 47 млн. долл. под 5,5%, синдикат выпустил ипотечные обязательства на биржи страны, а «Веллингтон ассошиейтс» погасила свои старые обязательства. Тем временем амортизационные отчисления из арендной платы сократили первоначальную стоимость здания на 3 млн. долл.; у фирмы таким образом оказалось 8 млн. долл., юридически представлявших собой безвозвратную, не облагаемую налогом ссуду, и она могла распоряжаться этими деньгами, самыми лучшими из существующих, по своему усмотрению.
Теперь только один «Крайслер билдинг» приносит фирме ежегодно не облагаемые налогом 1,5 млн. долл., которые она может инвестировать в другие объекты.
Продолжая действовать в этом же духе, если не произойдет ничего дурного (скажем, приостановятся арендные платежи или банки заартачатся), Гоулдмен и Ди Лоренцо со
временем завладеют всеми Соединенными Штатами, причем бесплатно. Они уже скупили свыше 250 объектов собственности в Манхэттене, владеют более чем 450 объектами, стоимость которых по «скромной оценке», как утверждает «Нью-Йорк тайме», превышает 500 млн.
долл. Доля двух компаньонов в этом пироге оценивается примерно в 150 млн. долл. — весьма солидная цифра. Но она может сократиться... или возрасти.
«Нью-Йорк тайме» пронюхала о фирме «Веллингтон ас- сошиейтс», так как ее стремительный взлет заставил насторожиться почти все расследовательские организации страны, включая Федеральное бюро расследования. Последнее стало действовать сразу же в связи с настойчивыми слухами о том, что в американский бизнес проникают деньги преступного мира, что «скверные парни», родившиеся в Сицилии и в других грешных землях, просачиваются в ряды «славных парней», имена которых чем-то напоминают имена Асторов, Вандербильтов и Рокфеллеров. Однако в предприятиях Гоулдмена — Ди Лоренцо ничего подобного обнаружено не было, и оно после этой истории выглядело столь же привлекательно, как и все существовавшие до нее империи недвижимости. Фактически оказалось, что это самая привлекательная из всех империй недвижимости, с какими только встречались расследователи.
Нарастающий прилив богатства
Однако даже на глазах у исследователей богатство вокруг нас зримо нарастает подобно приливной волне. Помощник директора Бюро цензов Герман П. Миллер отмечает: «Число богачей у нас увеличивается теперь как никогда прежде. И не только миллионеров, но и мультимиллионеров». Как утверждает Миллер, приведенная в работе Лампмена цифра 27 тыс. лиц, владевших в 1953 г. собственностью стоимостью 1 млн. долл. и более, возросла к 1965 г. до 90 тыс.
Именно увеличение богатства владельцев собственности выдается за доказательство того, что новые богачи растут как грибы.
«Эти 90 тыс. миллионеров, — пишет Миллер, — представляют собою разношерстную публику. Среди них имеются мужчины и женщины, молодые и старые, люди творческие и деляги, новые и старые богачи. Тот факт, что число их быстро увеличивается, заставляет предположить, что эти новые миллионы в большинстве случаев заработаны (sic!), а
не просто получены по наследству; иначе говоря, источником этих миллионов служит производство товаров и услуги, которыми все мы можем пользоваться. Значительная часть нынешних новых миллионеров извлекает свое богатство из научных изобретений, жилищного строительства, производства новых изделий и других видов деятельности, которые во многих отношениях обогащают нашу жизнь».
Между тем статистические данные не подтверждают этот обезоруживающе приятный вывод. Просто дело заключается в том, что в результате общего повышения цен состояния, стоимость которых прежде определялась меньше, чем в млн. долл., теперь оцениваются в 1 млн. долл. и более. Разумеется, некоторые новые состояния были созданы благодаря доходам от изобретений и другой подобного рода деятельности, но большинство этих миллионных и сверхмиллионных состояний находятся в руках тех самых людей, которые в большинстве случаев их унаследовали. Как свидетельствует голая статистика, дело обстоит отнюдь не так, что «новые миллионы в большинстве случаев заработаны»; это замечание сделано без каких-либо оснований. Человек, собственность которого в 1940 г. определялась в 200 тыс. долл., теперь может обладать 2 млн., а через 5 или 15 лет — 800 тыс. или 5 млн. долл. в зависимости от экономической конъюнктуры и характера его собственности.
Однако неверно, что возникло 90 тыс., 9 тыс. или даже 9 сотен новых богатеев миллионеров. Совершенно очевидно, что тот, кто выступает с таким утверждением, обязан его обосновать. За последние 20 лет какое-то небольшое число лиц, бывших никем, стали владельцами 1 млн. долл. или более, однако они составляют лишь ничтожную долю этой фаланги в 90 тыс. миллионеров, попросту являющихся старыми крупнейшими собственниками.
<< | >>
Источник: Ф.Ландберг. БОГАЧИ И СВЕРХБОГАЧИ О подлинных правителях Соединенных Штатов Америки. 1971

Еще по теме Привлекательная империя недвижимости:

  1. МОТИВАЦИЯ, ВЫЗВАННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ ОБЪЕКТА
  2. Занятие 13.2 МЕТОДИКА ИЗУЧЕНИЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ РАБОТЫ КАК ОДНОГО ИЗ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СОЦИАЛЬНО-ПСИХОЛОГИЧЕСКОГО КЛИМАТА
  3. Где концентрируется человеческий капитал: какие места привлекательны для квалифицированных кадров в современной России
  4. § 7.3.2. Купля-продажа недвижимости
  5. Основные группы участников рынка недвижимости
  6. Договор аренды коммерческой недвижимости
  7. Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
  8. Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
  9. 2. Постановка на учет по местонахождению недвижимого имущества
  10. Право граждан на жилище. Законодательство РФ, регулирующее рынок недвижимости
  11. Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
  12. 4. Оказание услуг по подбору объектов недвижимости для физических лиц
  13. Глава 3. Основные положения российского гражданского законодательства по вопросам осуществления операций с недвижимостью в жилищной сфере
  14. Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком
  15. 2. Системы добровольных сертификаций (аккредитаций) качества риэлторских услуг на рынке недвижимости Российской Федерации
  16. 9. Практика работы с объектами нежилого фонда, договора купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости Нежилой фонд
  17. § 6. Признание движимой вещи бесхозяйной и признание права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь
  18. ЛАТИНСКАЯ ИМПЕРИЯ