<<
>>

Статья 222. Самовольная постройка

Комментарий к статье 222 1.

Субъектом, осуществляющим самовольную постройку, может быть любое физическое или юридическое лицо, которое нарушило установленные для постройки требования, в частности использовало земельный участок, не отведенный для этой цели, не имеет соответствующего разрешения или существенно нарушило градостроительные и строительные нормы и правила.

Определение недвижимого имущества дано в ст. 130 ГК. Перечень объектов самовольной постройки в статье не является исчерпывающим. К таким постройкам можно отнести дачу, гараж. 2.

Согласно Федеральному закону от 17.11.95 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1995, N 47, ст. 4473) строительство любого объекта должно вестись при наличии следующих условий: а) разрешение собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и б) соблюдение градостроительных, строительных норм и правил. 3.

Право граждан и их объединений на приобретение земельных участков в частную собственность для индивидуального жилищного строительства, а также под хозяйственные постройки в городах, поселках и сельской местности и в аренду определено Земельным кодексом (ст. 15, 31, 32, 37, 40). Названные участки могут приобретаться в собственность лишь в том случае, если они предназначены под застройку в соответствии с градостроительными и землеустроительными документами (ст. 28 Градостроительного кодекса). Порядок приобретения права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, также определен Земельным кодексом (ст. 28 - 33). 4.

Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий регулируется Указом Президента РФ от 16.05.97 N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами", которым установлено первоочередное право физических и юридических лиц - собственников зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства на приобретение в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные объекты.

Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы владения, пользования и распоряжения земельной собственностью в соответствии с Законом об общих принципах организации местного самоуправления. 5.

Заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство объекта, для которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно- планировочным заданием лицом, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.

Определение перечня объектов, для строительства которых разрешения не требуется, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"). 6.

Объект возводится в строгом соответствии с градостроительными правилами и утвержденной градостроительной документацией. Отказ в выдаче архитектурно- планировочного задания или разрешения на строительство может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или в орган местного самоуправления. 7.

Гражданин или юридическое лицо, отступившие от архитектурного проекта без согласования с его автором и органом, выдавшим разрешение на строительство, обязаны устранить допущенные нарушения. Кроме того, они подвергаются штрафу в размере от 10 до 20 МРОТ (п. 2 ст. 24 названного Закона). 8.

Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает права собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании ст. 168 и 169 ГК. К ним должны применяться последствия, указанные в ст. 169 (см. коммент. к ней). Лицо, осуществившее такую постройку, является собственником лишь стройматериалов.

Пункт 2 комментируемой статьи последствием самовольной постройки предусматривает ее снос.

И в Федеральном законе "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" п. 3 ст. 25 устанавливает, что "лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние".

9. Пункт 3 предусматривает возможность возникновения права собственности на самовольную постройку, если этим не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан. При наличии этих условий, подтвержденных разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля и др., она может быть признана по решению суда собственностью либо застройщика (заказчика), либо законного владельца земельного участка. В первом случае застройщику необходимо получить право на постройку (например, путем приобретения земельного участка по договору купли-продажи). Во втором случае владелец участка земли возмещает застройщику расходы в размере, определенном судом (стройматериалы и др.).

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

Статья 224. Передача вещи

Комментарий к статьям 223 и 224 1.

Обе статьи относятся к производным способам приобретения права собственности, когда оно основано на правопреемстве, т.е. на юридической зависимости от прав предшественника. Положения комментируемых статей применяются при передаче не только права собственности, но и прав хозяйственного ведения и оперативного управления (см. гл. 19 и коммент. к ней). 2.

Важно точно знать момент, с которого у приобретателя вещи возникает право собственности, ибо от этого зависит решение многих юридических вопросов. В частности, с переходом к приобретателю права собственности на него возлагаются риск случайной гибели и естественной убыли вещи, бремя содержания имущества, возникает право обращения взыскания по долгам собственника и др. Пункт 1 ст. 223 предоставляет возможность определять этот момент самим участникам договора (например, момент уплаты цены). Но если договором или законом не предусмотрено иное, действует положение ст. 223 о том, что право собственности переходит к приобретателю вещи с момента ее передачи. В ст. 224 определено понятие передачи. Оно включает не только фактическое вручение вещи, но и сдачу ее перевозчику или организации связи для пересылки. Таким образом, во время пути вещь уже находится в собственности приобретателя. Это положение не относится к недвижимому имуществу. Согласно ст. 556 и 563 ГК передача недвижимости по договору купли-продажи осуществляется по передаточному акту или аналогичному документу, а переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. То же касается и других случаев, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом). 3.

Согласно ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Это - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения права собственности на недвижимое имущество, который может быть оспорен только в суде.

Записи о правах на каждый объект недвижимого имущества производятся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения земельного участка, на котором находится объект. С момента даты регистрации приобретается право собственности на имущество.

Закон о регистрации прав на недвижимость предусматривает регистрацию как сделок с недвижимым имуществом, так и права собственности на него. Следовательно, нужно различать правовые последствия договора об отчуждении недвижимости и переход права собственности на недвижимость. Государственная регистрация сделок не всегда является обязательной. Она предусмотрена при продаже жилых помещений (ст. 558 ГК), предприятий (ст. 560 ГК), договоре дарения (ст. 574 ГК) и в других случаях, установленных законом. В этих случаях сделка действительна с момента регистрации. Если закон не требует государственной регистрации сделки, как, например, при продаже нежилых помещений, права и обязанности у сторон договора возникают с момента его заключения.

Между заключением договора об отчуждении недвижимости и переходом права собственности на нее неизбежно истечение определенного времени, когда право собственности на имущество сохраняется у продавца, хотя он, возможно, уже получил цену за него и передал его во владение покупателя. Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на него сохраняется за продавцом. Продавец тоже не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Общество с ограниченной ответственностью, фирма "ВИЛС", продало нежилое помещение, расположенное в Ростове-на-Дону, двум организациям и получило от двух покупателей обусловленную цену. Переход права собственности не был зарегистрирован. Между покупателями возник спор о действительности заключенных договоров и правах на помещение. К моменту рассмотрения дела в арбитражном суде второй покупатель оформил на него передаточный акт. Суд признал оба договора действительными и на основании ст. 398 ГК решил, что поскольку объект законно передан второму покупателю, он имеет преимущество в передаче ему права собственности. Первый покупатель должен ограничиться возвратом цены и возмещением убытков, причиненных ему недобросовестным продавцом. Для приобретения права собственности на это помещение второй покупатель должен произвести государственную регистрацию в установленном законом порядке. При продаже объекта недвижимости нескольким покупателям преимущество имеет тот, кому объект передан (Комментарий судебно-арбитражной практики: Вып. 7. М., 2000. С. 42).

В случаях, когда одна из сторон договора необоснованно уклоняется от государственной регистрации, действует правило п. 3 ст. 165 (см. коммент. к ней). 4.

Пункты 2 и 3 ст. 224 предусматривают упрощенный порядок передачи вещи. Право собственности на вещь, уже находящуюся во владении приобретателя, переходит к нему в момент заключения договора об отчуждении ему вещи в собственность.

Передача коносамента, которым оформляется морская перевозка, или иного товарораспорядительного документа, например складского свидетельства товарного склада (ст. 912 ГК), приравнивается к передаче вещи.

5. ГК не предусматривает особых правил о передаче объектов недвижимого имущества из федеральной собственности в собственность субъектов Российской Федерации, которая на практике систематически осуществляется на основании специальных постановлений Правительства РФ. Постановление Правительства РФ от 16.10.2000 N 784 "О передаче отдельных видов объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, в собственность субъектов Российской Федерации" (СЗ РФ, 2000, N 43, ст. 4243) определило общие правила такой передачи. Она производится возмездно за счет уменьшения средств, перечисляемых из федерального бюджета субъектам Российской Федерации, на сумму стоимости передаваемых объектов. При этом Минимущество России заключало (от имени Российской Федерации) договор о передаче с последующей государственной регистрацией перехода права собственности на объекты недвижимости к субъектам Российской Федерации.

К сожалению, данное Постановление было принято Правительством РФ применительно к Федеральному закону от 31.12.99 N 227-ФЗ "О федеральном бюджете на 2000 год" (СЗ РФ, 2000, N 1 (ч. I), ст. 10). Необходимо принятие закона об общих условиях и порядке передачи федеральной собственности в собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность, муниципальной собственности - в государственную собственность и собственность субъектов Российской Федерации - в федеральную и муниципальную собственность.

Порядок отчуждения федерального недвижимого имущества, расположенного за пределами России, регулируется специальным распоряжением Правительства РФ от 12.02.2003 N 192-р, которым федеральным органам исполнительной власти предписано осуществлять передачу в ведение Управления делами Президента РФ служебных зданий, жилых домов и иного недвижимого имущества, находящегося в иностранных государствах на балансе федеральных органов исполнительной власти, за исключением объектов, необходимых МИД России для осуществления его функций (СЗ РФ, 2003, N 8, ст. 776). Этим имуществом затем распоряжается Правительство РФ.

<< | >>
Источник: О.Н.Садиков. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Постатейный. 3-е издание, исправленное, переработанное и дополненное. КОНТРАКТ, ИНФРА-М.. 2005

Еще по теме Статья 222. Самовольная постройка:

  1. Постройка соборов.
  2. § 222. Риторические фигуры
  3. № 192 ПРИКАЗ НАЧАЛЬНИКА БОЕВОГО УЧАСТКА КУСТАНАЙСКОГО УЕЗДА О МОБИЛИЗАЦИИ НАСЕЛЕНИЯ ДЛЯ УЧАСТИЯ В ПОСТРОЙКЕ ТЕЛЕГРАФНОЙ ЛИНИИ 4 ноября 1919 г.
  4. № 222 ДОКЛАДНАЯ ЗАПИСКА ЧЛЕНА КИРРЕВВОЕНКОМА А Т. ДЖАНГИЛЬДИНА КОМАНДУЮЩЕМУ ТУРКЕСТАНСКИМ ФРОНТОМ М. В. ФРУНЗЕ О РЕЗУЛЬТАТАХ ФОРМИРОВАНИЯ КАЗАХСКИХ КАВАЛЕРИЙСКИХ ЧАСТЕЙ Оренбург 31 января 1920 г.
  5. Статья 288. Собственность на жилое помещение Статья 289. Квартира как объект права собственности Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
  6. Статья 257. Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства Статья 258. Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства
  7. Статья о метатеории
  8. Статья 6.
  9. Статья 27. Гарантии сохранения информации
  10. Статья 22. Размещение информации в Интернете
  11. Статья 27. Эмансипация
  12. Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ СТАТЬЯ