<<
>>

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

Комментарий к статье 260

1. Комментируемая статья, начиная главу 17, устанавливает применение общих положений о праве собственности и других вещных правах к отношениям с таким природным объектом недвижимости, как земля - основа жизнедеятельности человека.

По Конституции (ст.

9) земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с ней.

Как объект права собственности и других вещных прав земля понимается в законодательстве как ее поверхность, почвенный покров, замкнутый водоем, находящиеся на ней лес и растения (см. ст. 261). И ст. 260, и ст. 261 ГК, а также ст. 15 Земельного кодекса объектом права собственности на землю признают индивидуально определенные земельные участки. Как отметил Конституционный Суд РФ в Постановлении от 23.04.2004 N 8-П по делу о проверке конституционности Земельного кодекса РФ, при предоставлении земли в частную собственность приобретателю передается не часть государственной территории, а лишь земельный участок как объект гражданских прав, что не затрагивает суверенитета Российской территории и ее территориальной целостности. Конституционно-правовой статус земли - публичное достояние многонационального народа России.

Природа права собственности на земельный участок, природа сделок с землей - гражданско-правовая, хотя она испытывает влияние других отраслей природоресурсного законодательства - земельного, горного, водного, лесного и др.

Право собственности и другие вещные права на землю подчиняются тем же общим нормативно-правовым положениям, каким подчиняются вещные права на другие объекты (см. коммент. к ст. 209). Содержание права собственности на землю, равно как и на другую недвижимость, представлено триединой формулой правомочий собственника - владения, пользования и распоряжения объектом.

Ряд принципов владения, пользования и распоряжения землей (равно как и другими природными ресурсами) установлен Конституцией (ст.

36). Свобода осуществления права собственности на природные ресурсы не должна наносить ущерба окружающей среде. Второе условие, требуемое Конституцией, - не нарушать права и законные интересы других лиц (граждан и юридических лиц), хотя и сформулировано применительно к природным ресурсам, имеет общий характер - ст. 17 Конституции адресует его каждому при осуществлении его субъективных прав и свобод.

Важно, чтобы собственник поступал правомерно, не нарушал права и законные интересы других участников экономического оборота (см. коммент. к ст. 209).

Другие принципы установлены земельным законодательством (п. 1 ст. 1 Земельного кодекса). В частности, приоритет охраны жизни и здоровья человека: при использовании и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат.

Право собственности на земельный участок конкретизируется Земельным кодексом (ст. 40). Собственник для своих нужд вправе использовать находящиеся на его участке общераспространенные полезные ископаемые (песок, глина, торф, гравий, галька) (см. коммент. к ст. 261), возводить здания, строения, сооружения, строить мелиоративные системы, пруды (см. коммент. к ст. 263). Если распространенные полезные ископаемые собственник участка может использовать, то на расположенные на участке многолетние насаждения он имеет право собственности. При этом не имеет значение, появилась ли эта растительность естественным образом или в результате его хозяйственной деятельности. Владеть, пользоваться и распоряжаться собственник обязан согласно с требованиями рекреационного законодательства и законодательства о растительном мире.

Распорядительное правомочие наделяет собственника правовой возможностью совершать с участком гражданско-правовые сделки (купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки, включая его в уставный капитал и др.) или иным образом распорядиться индивидуально определенным земельным участком по своему усмотрению (см.

ст. 263).

ГК, Земельный кодекс и Закон о приватизации предоставляют российским гражданам и юридическим лицам равный доступ к приобретению земельных участков в собственность и в основном устанавливает равные ограничения и запреты (см. п. 5 коммент. к настоящей статье).

Объектом гражданского оборота может быть только тот земельный участок, который прошел государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на этот участок (см. коммент. к ст. 261). Последнее условие может иметь исключения (см. п. 4 комментария к комментируемой статье).

Определением Конституционного Суда РФ от 05.11.2003 N 403-О "По запросу Правительства Москвы о проверке конституционности пунктов 2 и 3 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 3 статьи 11 и пункта 7 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" (Вестник Конституционного Суда РФ, 2004, N 1) констатировалось, что "федеральный законодатель предоставил гарантию юридического равенства участникам гражданского оборота в этой сфере при реализации ими прав и свобод, в частности закрепленных в статьях 8, 34, 35 и 36 Конституции РФ свободы экономической деятельности, права собственности (в т. ч. на земельные участки) и права на свободное использование своих способностей и иной не запрещенной законом деятельности".

Собственник земельного участка, равно как и собственники другой недвижимости, вправе истребовать его из чужого незаконного владения (коммент. к ст. 301). 2.

К вещным правам на землю ГК также относит помимо права собственности на землю (ст. 216) - право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268), сервитуты (ст. 274, 277), обладающие свойствами следования и абсолютной защиты. В их числе: и право хозяйственного ведения, и право оперативного управления государственных и муниципальных юридических лиц (см. коммент. к ст. 294, 296). Переход же права собственности на земельный участок к другому лицу не становится основанием для прекращения названных вещных прав на земельный участок (см. коммент. к ст. 216). Защищаются эти права от их нарушения любым лицом в порядке ст. 305. 3.

На нормы ГК воздействуют положения земельного законодательства: лица, имеющие в собственности земельные участки по основаниям, предусмотренным земельным законодательством, признаются их собственниками; специальные основания исключения земельных участков из оборота (или его ограничения) переданы в сферу земельного, равно как и другого природоресурсного законодательства (ст. 129).

Земельное законодательство, устанавливая основания исключения из оборота или его ограничения, при этом исходит из того, какими объектами недвижимости заняты участки, кто их владелец и какова категория земель.

Ограничения оборота земельных участков устанавливаются Земельным кодексом и федеральными законами. Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на ряде принципов, названных в одноименном законе. Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота этой категории земель, не допускается.

Изъятые из оборота земельные участки не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законом. В их числе: государственные природные заповедники и национальные парки, являющиеся федеральной собственностью.

То же касается земель, ограниченных в обороте, они не предоставляются в частную собственность. В их числе: занятые особо ценными объектами, включенными в Список всемирного наследия; историко-культурные заповедники, объекты археологического наследия. К первым, в частности, отнесены здания Большого и Мариинского театров, МГУ им. М.В. Ломоносова и Санкт-Петербургского университета, Московской консерватории.

По Конституции (ст. 62) иностранцы и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации теми же правами, что и российские граждане, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Такое решение дается в специальном законодательстве.

Комментируемая статья, а также земельное законодательство установили право иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц приобретать в собственность земельные участки на территории Российской Федерации. Но при этом Земельный кодекс и другое федеральное законодательство ввели условия приобретения земельных участков и определенные пределы ими владеть, использовать и распоряжаться, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Земельный кодекс (ст. 15) ограничил права иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц иметь в собственности земельные участки на приграничных территориях, перечень которых утверждается Президентом РФ в соответствии с Законом РФ от 01.04.93 N 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации" (Ведомости РФ, 1993, N 17, ст. 594), и на иных территориях страны, установленных особо в соответствии с федеральными законами.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения разрешил названным гражданам, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранцев, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%, пользоваться земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки только на условиях аренды (ст. 3).

Закон "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ" также установил запрет на участие в приватизации земли иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов Российской Федерации, имеющих в качестве учредителей (участников) или аффилированных лиц иностранных физических и юридических лиц.

Конституционный Суд РФ Постановлением от 23.04.2004 N 8-П признал п. 1 ст. 260 не противоречащим конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России, что и вытекает из ч. 2 ст. 9 и ч. 1 и 2 ст. 35 Конституции во взаимосвязи с ее ст. 62 (ч. 3), а также признал положения п. 3 ст. 15, п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35, п. 9 ст. 36, ст. 38 и 52 Земельного кодекса не противоречащими Конституции.

4. Государственная собственность на землю определяется по т. н. остаточному принципу: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (ст. 214). Таким образом, земля не может быть в положении бесхозяйной вещи (см. коммент. к ст. 225).

В основу разграничения государственной собственности на федеральную и собственность субъектов Российской Федерации, а также собственность муниципальных образований на землю положен принцип значения земель, а равно нахождение на земельных участках недвижимого имущества, относящегося к той или другой форме собственности. Кроме того, учитываются земельные участки, предоставленные органу власти (федеральному, субъекта Российской Федерации, муниципальному), государственному (муниципальному) предприятию (учреждению), другой некоммерческой организации, созданной соответствующими органами государственной власти (органами местного самоуправления).

В федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, а в муниципальной собственности - также принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации (ст. 17 - 19 Земельного кодекса). В каждой из названных публичных форм собственности находятся земельные участки, право собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также те земельные участки, которые приобретены по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

О государственной регистрации земли, находящейся в государственной собственности, см. коммент. к ст. 261. До завершения разграничения государственной собственности правомочия по распоряжению указанной землей возлагаются на органы местного самоуправления в пределах их полномочий, установленных Законом об общих принципах организации местного самоуправления, если законодательством не установлено иное.

К объектам федеральной государственной собственности на землю, определяемым Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю", в частности, отнесены:

особо охраняемые природные территории федерального значения;

земельные участки, предоставляемые для обеспечения нужд обороны и безопасности страны;

земельные участки, занятые федеральными энергетическими, транспортными и космическими системами, объектами ядерной энергетики, связи, телевидения, радиовещания, информатики, промышленности, рекреационного и историко-культурного назначения;

земли сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности (морских и речных портов); земли населенных пунктов; земли запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в федеральной собственности.

Федеральный закон "О разграничении государственной собственности на землю" применяется в городах федерального значения - Москве и Санкт-Петербурге с учетом особенностей, установленных другими федеральными законами (ст. 1). В частности, в Законе РФ от 15.04.93 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (Ведомости РФ, 1993, N 19, ст. 683) предусмотрена зависимость возникновения федеральной собственности на земельные участки, находящиеся под зданиями, строениями и сооружениями на территории Москвы, от размещения на них федеральных органов государственной власти (ст. 8). Такая зависимость возникновения права собственности на земельные участки не предусмотрена, когда федеральная недвижимость закреплена за иными федеральными учреждениями, а также предприятиями региона. Эти и другие земли, названные в ст. 3 указанного Закона (ст. 17 Земельного кодекса), служат основанием для внесения их в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности.

Аналогичный перечень оснований установлен этим Законом и для внесения земельных участков в перечень, на которые и у субъектов Российской Федерации возникает право собственности (ст. 18 Земельного кодекса). Такие земли имеют региональное значение.

В Москве и Санкт-Петербурге как субъектах Российской Федерации при разграничении государственной собственности на землю земельные участки в муниципальную собственность не передаются. Право муниципальной собственности в этих городах возникает при передаче земельных участков из собственности городов в муниципальную собственность в соответствии с законами данных субъектов Российской Федерации (ст. 19 Земельного кодекса).

Функциональное назначение земель, на которые возникает право собственности соответственно у Российской Федерации, ее субъекта и муниципального образования, в основном одно и то же.

Земля, находящаяся в федеральной собственности, не закрепленная за федеральными предприятиями и учреждениями, за другими юридическими лицами и гражданами, входит в состав государственной казны Российской Федерации.

Земля, находящаяся в собственности субъектов Российской Федерации (краевая, областная, республиканская собственность), не закрепленная за предприятиями и учреждениями субъектов Российской Федерации, за другими юридическими лицами и гражданами, входит в состав государственной казны субъектов Российской Федерации.

В состав земель, принадлежащих на праве собственности субъекту Российской Федерации, включены все земли в пределах его административно-территориальной границы, кроме земель, находящихся в собственности физических и юридических лиц, федеральной и муниципальной собственности. Управление и распоряжение этими землями осуществляется исполнительными органами субъекта Российской Федерации в порядке, установленном его земельным законодательством, кроме случаев, предусмотренных п. 10 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу. Состав земельной собственности субъекта Российской Федерации может пополняться посредством выкупа, дарения, в результате прекращения права собственности по основаниям, установленным законом. Его собственность на землю может передаваться муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

К муниципальным (ст. 215 ГК) относятся земли населенных пунктов в пределах границ муниципальных образований (городские, районные, поселковые, сельские), кроме городов федерального значения (п. 4 ст. 19 Земельного кодекса). Управление и распоряжение землями, находящимися в собственности муниципальных образований, осуществляется органами местного самоуправления. Это земли в пределах городской (поселковой) черты, не переданные в собственность другим физическим и юридическим лицам. Будучи не закрепленными за муниципальными предприятиями и учреждениями, земли входят в состав муниципальной казны (ст. 215 ГК). Муниципальные земли могут пополняться выкупленными, подаренными землями, передаваться физическим и юридическим лицам на основании решений органов местного самоуправления.

Федеральный закон "О разграничении государственной собственности на землю" и Правила подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, утв. Постановлением Правительства РФ от 04.03.2002 N 140 (СЗ РФ, 2002, N 10, ст. 1001), установили следующий порядок разграничения. Специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям, каким в результате проведенной административной реформы является Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (см. Постановление Правительства РФ от 08.04.2004 N 200 - СЗ РФ, 2004, N 15, ст. 1492), совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности. Эти перечни представляются Правительству РФ.

Подготовленные и согласованные с субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления перечни земельных участков, на которые возникает соответственно право собственности у Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований, утверждаются распоряжением Правительства РФ.

Со дня введения в действие Земельного кодекса в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на 30 октября 2001 г. в образованных в свое время по Указу Президента от 27.12.91 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" (отмененному СЗ РФ, 2003, N 9, ст. 851) фондах перераспределения земель (п. 11 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу). Фонд перераспределения земель в настоящее время регулируется ст. 80 Земельного кодекса.

5. Еще до принятия в 2001 г. Земельного кодекса участки земли передавались по основаниям, предусмотренным законодательством, в собственность граждан и юридических лиц, и такие участки продолжают находиться в гражданском обороте. Земельный кодекс (ст. 15) подтвердил эту собственность, а также установил право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков у государства и муниципальных образований, кроме тех участков, которые в соответствии с Земельным кодексом не могут находиться в частной собственности.

Это положение крайне важно, так как соответствующие законы, изданные до вступления в силу Земельного кодекса, признаны утратившими силу (см. коммент. к гл.

17).

Законом "О земельной реформе" и принятыми в развитие земельной реформы указами Президента РФ (см. коммент. к гл. 17), но отмененными (СЗ РФ, 2003, N 9, ст. 851), членам колхозов и работникам совхозов, а также проживающим в сельской местности работникам просвещения и культуры были переданы (в порядке бесплатной приватизации) в собственность земельные доли сначала с ограниченными правомочиями на отчуждение (при выходе на пенсию, наследовании и др.), а потом и без ограничений.

При вступлении в сельскохозяйственную производственную кооперацию (Закон о сельскохозяйственной кооперации) гражданин передает кооперативу земельный участок или земельную долю в качестве паевого взноса, а при выходе из кооператива ему возвращается этот участок, если состоится решение общего собрания о выплате стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде земельного участка в соответствии с уставом кооператива.

Правом совместной собственности на землю наделены члены крестьянского (фермерского) хозяйства, если законом или договором между ними не установлено иное (Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве; см. коммент. к ст. 257).

После утверждения проекта организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения его членам предоставляются земельные участки в собственность или на ином вещном праве. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением только одного участка в собственность каждого члена объединения.

Для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки земельные участки передавались в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности.

Собственниками земельных участков в результате приватизации государственных и муниципальных предприятий становятся юридические и физические лица. Приватизация зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, если они признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с земельными участками. На тех же условиях приватизируются унитарные предприятия, если земельный участок находится у них на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с п. 14 ст. 43 Закона о приватизации до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных федеральным законодательством к федеральной собственности или собственности субъектов Российской Федерации, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости, а в отношении земельных участков, на которых находятся иные объекты недвижимости, - органы, уполномоченные Правительством РФ, - Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (см. Постановление Правительства РФ от 08.04.2004 N 200 - СЗ РФ, 2004, N 15, ст. 1492).

Условия и порядок приватизации урегулированы соответствующим законом и применяются в той части, в какой не противоречат Земельному кодексу и Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Запрет на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, содержащийся в Законе о приватизации (п. 8 ст. 28), противоречит Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 6 ст. 10), который исключил из приватизации только земли, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

Утверждены Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю (Постановление Правительства РФ от 07.08.2002 N 576 - СЗ РФ, 2002, N 32, ст. 3189) и Методические рекомендации по выполнению названного Постановления Правительства РФ Минимуществом России от 25.09.2002 N ФГ-9/17090, которые должны применяться с учетом проведенной административной реформы - специальным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по имущественным отношениям выступает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. Правила приняты во исполнение п. 10 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу и п. 14 ст. 43 Закона о приватизации.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность граждан и юридических лиц за плату. Но могут быть и исключения, предусмотренные Земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (эти исключения не касаются иностранцев) (ст. 28 Земельного кодекса). Заявление должно быть рассмотрено исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления по принадлежности (см. коммент. к ст. 263).

Компетентные органы не вправе отказать в приватизации земельного участка в целях строительства, исключая участки, изъятые из оборота, запрещенные для приватизации, зарезервированные под государственные или муниципальные нужды. Если федеральный закон допускает приватизацию земельного участка, ограниченного в обороте, то права отказать нет.

Приватизация жилых помещений в многоквартирных жилых домах не связана с приватизацией доли в придомовом земельном участке. Это допустимо только при образовании кондоминиума (см. гл. 18 ГК), в состав которого входит и земельный участок (доля земельного участка).

Закон о товариществах собственников жилья предусмотрел право собственности на долю придомового земельного участка у каждого собственника помещения в кондоминиуме независимо от того, объединяются ли они в товарищество собственников жилья или нет. Таким образом, собственник помещения становится собственником доли придомового земельного участка в силу факта права собственности на помещение, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, будет ли собственником помещения юридическое лицо или гражданин либо иные субъекты права собственности, но при условии объединения его квартиры с квартирами других собственников в кондоминиум.

Распространив сферу своего действия на все товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, названный Закон (ст. 4) решил вопрос о передаче участков в собственность всех участников правоотношений такого рода.

Если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем - на праве хозяйственного ведения, они могут приобрести данный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами (ст. 36 Земельного кодекса).

6. Гражданское законодательство учитывает традиционно сложившееся в отечественном земельном праве использование участков с определенной целью. Целевое использование земель лежит в основе их деления на категории. Земельное законодательство, со своей стороны, принимает во внимание деление соответствующей территории (территории Российской Федерации, территории субъектов Российской

Федерации, территории муниципальных образований), предусмотренное Градостроительным кодексом, на территориальные зоны.

И категория земель, и территориальная зона могут быть использованы строго по целевому назначению. Для каждой из них устанавливается свой правовой режим, со своим разрешенным использованием. При этом правовой режим категорий земель и территориальных зон определяется не только базовыми законами (Земельный кодекс, Градостроительный кодекс), но и специальными федеральными законами (Лесной кодекс, Водный кодекс).

Из всех категорий земель, перечисленных Земельным кодексом, ГК называет только земли сельскохозяйственного назначения. Всего же категорий, которых закон устанавливает исчерпывающим образом, - семь (ст. 7): 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли поселений; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Категория земель фиксируется в актах органов исполнительной власти (федеральных и субъектов Российской Федерации) и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; иных документах в случаях, установленных федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации (ст. 8).

Отнесение земель к категориям и перевод из одной категории в другую осуществляются в порядке, установленном ч. 1 ст. 8 Земельного кодекса.

Градостроительный кодекс более детально дифференцирует земли на территориальные зоны (ст. 40):

1) жилые зоны; 2) общественно-деловые зоны; 3) производственные зоны; 4) зоны инженерной и транспортной инфраструктуры; 5) рекреационные зоны; 6) сельскохозяйственного использования; 7) зоны специального назначения; 8) зоны военных объектов; 9) иные зоны режимных территорий (см. также ст. 41 - 48 Градостроительного кодекса). Эти территориальные зоны воспроизводит Земельный кодекс (ст. 85).

Муниципальные органы, исходя из местных условий, вправе устанавливать иные территориальные зоны, а также включать в них земельные участки и иные объекты недвижимости. В территориальных зонах могут выделяться подзоны.

Сопоставление категорий и зон, установленных соответственно как земельным, так и градостроительным законодательством, показывает их минимальное совпадение - сельскохозяйственной зоны и производственной зоны. Другие выделенные градостроительным законодательством зоны (в контексте категорий земель, названных земельным законодательством) могут рассматриваться как зоны применительно к каждой категории земли, учитывая ее функциональное назначение. Жилые зоны, общественно- деловые зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур прямо названы Земельным кодексом в составе земель поселений, в частности.

Земельный кодекс (ч. 2 ст. 7) устанавливает соотношение между категорией земель и зонированием территорий, где зонирование вторично влияет на формирование режима разрешенного использования.

Градостроительное деление территории на зоны отражает деятельность государственных и муниципальных органов по территориальному планированию, направленную на определение назначения территорий, исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов, преследуя устойчивое развитие территорий, формирование среды жизнедеятельности населения, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечение государственных, общественных и частных интересов. Цель территориального зонирования - обеспечить защиту от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера: предотвращение чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей среды, охрану и использование особо охраняемых природных территорий, территорий историко-культурных объектов, а также сельскохозяйственных угодий. Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования (см. коммент. к ст. 262).

Акты территориального планирования принимаются как правовые акты Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Такие акты предусматривают описание целей и задач мероприятий и последовательности их достижения границы земель и территориальных зон, в пределах которых запрещаются или ограничиваются определенные виды деятельности, а также сопровождаются картографическими материалами.

К вопросам местного значения относятся: поселения - планирование застройки территории поселения, территориальное зонирование земель поселения, установление правил землепользования и застройки территории поселения (п. 20 ч. 1 ст. 14 Закона об общих принципах организации местного самоуправления); муниципального района - территориальное зонирование земель межселенных территорий (п. 15 ч. 1 ст. 15); городского округа - планирование застройки, территориальное зонирование земель городского округа, установление правил землепользования и застройки территории городского округа (п. 26 ч. 1 ст. 16).

Земельный кодекс вводит правовой режим разрешенного использования по каждой категории земель (гл. XIV - XVIII, ст. 77 - 103). Так, в качестве одной из особенностей использования сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд им установлено предоставление земли, непригодной для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственных угодий худшего качества (ст. 79). Кроме того, эти отношения урегулированы Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

На использование земель поселений в соответствии с зонированием их территорий прямо указывается Земельным кодексом (ст. 83). При этом границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правила землепользования и застройки устанавливаются для каждой территориальной зоны индивидуально на основе генерального плана городского или сельского поселения либо территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий (ст. 39 Градостроительного кодекса). Виды использования территорий установленных зон и ограничения на их использование включаются в правила застройки. Градостроительные регламенты обязательны для всех собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков; они определяют основу правового режима земельных участков.

Ограничения на использование территорий для градостроительной деятельности устанавливаются в следующих зонах:

зоны охраны памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов, заповедные зоны;

зоны особо охраняемых природных территорий, в т.ч. округов санитарной (горносанитарной) охраны;

санитарные, защитные и санитарно-защитные зоны; водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы; зоны санитарной охраны источников водоснабжения; зоны залегания полезных ископаемых;

территории, подвергнутые воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия; зоны с экстремальными природно-охранными климатическими условиями; иные зоны, устанавливаемые федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.

<< | >>
Источник: О.Н.Садиков. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Постатейный. 3-е издание, исправленное, переработанное и дополненное. КОНТРАКТ, ИНФРА-М.. 2005

Еще по теме Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю:

  1. 2. СИСТЕМА И МЕТОД
  2. ПРИМЕЧАНИЯ (к книге С.Максуди «Тюркская история и право») 1.
  3. Глава 2м ivtr • /., „ СОЦИАЛЬНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В КРЕСТЬЯНСКОЙ ' ? И ПОМЕЩИЧЬЕЙ СРЕДЕ
  4. Введение
  5. Примечания
  6. 11.1. Общие положения
  7. Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю
  8. РУССКАЯ ФИЛОСОФИЯ ПРАВА В.В. БИБИхИНА
  9. Общины и шпицрутены
  10. Глава 3 ОБЩНОСТИ СОЦИАЛЬНЫЕ И ЭТНИЧЕСКИЕ
  11. Глава 19 ХОЗЯЙСТВО
  12. Глава 30 ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ВОЙНА: РАЗРУШЕНИЕ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫХ МАТРИЦ НАРОДА
  13. Конфигурация американского общественного мнения в отношении иранской проблемы в 2000-е годы