<<
>>

Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

Комментарий к статье 272

1. Правила комментируемой статьи имеют в виду отношения, возникающие между собственником недвижимости (здания, сооружения, строения) и собственником земельного участка, в случае, когда участок был предоставлен в пользование собственнику недвижимости прежде всего на определенный срок - в аренду (ст.

22 Земельного кодекса, ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения) или в безвозмездное срочное пользование земельным участком (ст. 24 Земельного кодекса). Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования участком регулируется нормами ст. 52 и 53 Земельного кодекса.

По истечении срока аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды или покупки земельного участка в силу ст. 250 ГК (см. коммент. к этой статье), а если здания, строения и сооружения расположены на земельных участках, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, арендатор имеет исключительное право на их приватизацию (ст. 35 и 36 Земельного кодекса). Таким образом, арендатор земельного участка, выстроивший жилой дом, постройки и приусадебные сооружения, вправе воспользоваться любым из названных вариантов, чтобы исключить возможность прекращения срочного пользования таким земельным участком. Исключение составляют иностранцы, у которых только один вариант поведения в этой ситуации - преимущественное право на заключение арендного договора (ст. 22 Земельного кодекса).

Установлены также случаи, когда аренда земельного участка может быть прекращена принудительно по инициативе арендодателя (ст. 46 Земельного кодекса).

Ситуация, предусмотренная комментируемой статьей, может возникнуть прежде всего при безвозмездном срочном пользовании земельным участком, который передается либо на один год, если он входит в состав государственной (муниципальной) собственности, либо на договорный срок, если земельный участок является частной собственностью граждан или юридических лиц, либо в виде служебного надела из земель организаций.

Основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком и последствия такого прекращения регулируются ст. 47 Земельного кодекса.

Именно в таких случаях предусматривается необходимость заключения договора, соглашения между собственниками участка и недвижимости, в котором регулируются отношения управления и охраны недвижимого имущества, при недостижении такового они определяются судом по инициативе той или другой стороны.

Когда прекратилось право пользования участком, собственник объектов недвижимости должен освободить землю от построек и передать свободный участок его собственнику, причем последний вправе требовать этого в судебном порядке. Запрет на снос объектов недвижимости содержит Закон об объектах культурного наследия в отношении памятников истории и культуры, внесенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия, а также тех зданий и сооружений, по поводу которых вынесено заключение государственной историко-культурной экспертизы о необходимости включить их в этот реестр. Законом гарантируется сохранность объектов культурного наследия в интересах настоящего и будущего поколений (ст. 7).

Снос объектов недвижимости может быть нецелесообразен по экономическим причинам, о которых говорится в п. 2 комментируемой статьи, содержащем два варианта судебного решения в такой ситуации.

2. Пункт 3 комментируемой статьи вообще исключает применение ее правил, когда допускается изъятие земельного участка в государственных (муниципальных) надобностях (см. коммент. к ст. 283) и принудительное прекращение прав на земельный участок (см. коммент. к ст. 286).

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Комментарий к статье 273

Предыдущие статьи регулировали вещные отношения, возникающие между лицами, имеющими в собственности земельные участки и объекты недвижимости, расположенные на этих участках. Комментируемая статья содержит правило, касающееся судьбы объектов недвижимости и земельного участка, принадлежащих одному и тому же лицу, собственнику и земельного участка, и объектов недвижимости на этом участке.

Это правило представляет собой исключение из принципа, установленного земельным законодательством (ст. 1 Земельного кодекса), поскольку решающей составляющей в единстве судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости по земельному законодательству выступает земельный участок, а в норме комментируемой статьи - здание или сооружение: при переходе права собственности на эти объекты недвижимости к новому собственнику может перейти и право собственности на земельный участок, их обслуживающий, если стороны об этом договорятся. Они могут договориться и о праве пользования. Объем прав на землю определяется соглашением сторон. Если такая договоренность не будет достигнута между сторонами, то к новому собственнику объектов недвижимости в силу закона должно перейти право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием, строением, сооружением и необходима для их использования (см. коммент. к ст. 271). В этом случае заключение соответствующего договора происходит в обязательном порядке (см. коммент. к ст. 445).

Обязательные правила земельный закон предусматривает для совместного отчуждения и объектов недвижимости, и земельного участка, принадлежащих одному лицу, только тогда, когда недвижимость находится на ограниченном в обороте земельном участке (см. коммент. к ст. 260), если федеральным законом разрешено предоставлять такой участок в собственность граждан и юридических лиц (ст. 35 Земельного кодекса).

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

Статья 276. Прекращение сервитута

Комментарий к статьям 274, 275, 276 1.

Статьи 274 - 276 посвящены земельным сервитутам. Статья 274 дает определение частного сервитута как вещного права ограниченного пользования, которое обременяет чужой земельный участок и устанавливается либо соглашением между собственниками недвижимости по требованию одного из них, либо соглашением между собственником и землепользователем или землевладельцем.

Договор о сервитуте может быть заключен в силу закона (см. коммент. к ст. 445).

Земельный кодекс (п. 3 ст. 36) указывает на возникновение сервитутов. Это должно иметь место, когда на неделимый земельный участок заключен арендный договор с множественностью лиц на стороне арендатора, которым в здании, расположенном на этом участке, принадлежат помещения одним лицам - на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения. Тогда этот договор заключается с условием согласия сторон на вступление в него иных правообладателей помещений этого здания. В этом случае правообладатели помещений в здании: федеральные казенные предприятия и государственные (муниципальные) учреждения - наделяются правом ограниченного пользования арендованным земельным участком.

Должен быть установлен сервитут и тогда, когда неделимый земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование кому-либо из указанных выше казенных предприятий или учреждений, а помещения в здании, расположенном на этом участке, закреплены за всеми названными лицами, которые и обладают сервитутом для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

Обладатель сервитута обязан оплачивать пользование по требованию собственника участка, если иное не установлено федеральным законом. Права обладателей частного сервитута определяются договором (ст. 41 Земельного кодекса). На обладателя сервитута не распространяется ст. 40 Земельного кодекса (см. коммент. к ст. 264). 2.

Земельный кодекс (ст. 23) ввел, помимо частных сервитутов, также и публичный сервитут в интересах государства, местного самоуправления или местного населения (в целях ремонта инженерных сетей, линий и транспортной инфраструктуры, забора воды и водопоя, проведения изыскательских, исследовательских работ, свободного доступа к прибрежной полосе и др.). Такого рода сервитуты устанавливаются федеральными законами и иными федеральными нормативными правовыми актами, нормативными правовыми актами субъекта РФ и органов местного самоуправления с учетом результатов общественных слушаний.

Этими актами определяются права обладателей публичного сервитута (см. ст. 41). Обладатели сервитутов несут обязанности, предусмотренные применительно к ст. 42 Земельного кодекса.

Земельное законодательство защищает интересы тех, кому публичный сервитут существенно мешает пользоваться земельным участком. Защита их прав осуществляется в административном и судебном порядке.

Частный и публичный сервитут подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав (см. коммент. к ст. 261).

Отказ обладателей сервитутов от своих прав не влечет прекращения их обязанностей (ст. 43 Земельного кодекса). 3.

Согласно п. 1 ст. 275 ГК переход права собственности на земельный участок к другому лицу (лицам) не меняет прав и обязанностей сторон, содержащихся в договоре о частном сервитуте. Поэтому перемена лиц в отношениях собственности не сможет служить основанием для изменения договора о частном сервитуте.

По закону имущественные права могут быть предметом купли-продажи, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (см. ст. 454). Сервитут относится к такой категории прав, содержание которых не позволяет быть самостоятельным предметом купли-продажи. Это фиксируется в п. 2 ст. 275, равно как и запрет залога (см. коммент. к ст. 334) такого права. Установлен запрет передачи сервитута не собственнику недвижимого имущества. 4.

В п. 1 ст. 276 указано, что прекращение сервитута увязано с отпадением оснований, по каким заинтересованное лицо требовало его установления. Для его прекращения закон наделяет правом требования собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Это не означает, что обладатель сервитута лишен такой инициативы. Еще одним основанием может быть утрата земельным участком своего функционального назначения в результате его обременения сервитутом, а также в результате образуемых негативных последствий для его целевого использования.

Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Комментарий к статье 277

Сервитутом может быть обременен не только земельный участок.

Ограниченное пользование по закону возможно также зданием, строением, сооружением и другими объектами чужой недвижимости. Обременение осуществляется применительно к правилам, установленным по отношению к земельному участку, т.е. ст. 274 - 276 (см. коммент. к ним). Понятие "применительно" означает, что правила названных статей применяются к другим объектам недвижимости не в полном объеме: специфические нормы об ограниченном пользовании земельным участком во внимание не принимаются. Нормы земельного законодательства о публичном сервитуте (ст. 23 Земельного кодекса) вообще исключаются из применения. Речь может идти лишь о частном сервитуте, возникающем из договора, заключенного по требованию собственника земельного участка, вынужденного, например, пользоваться колодцем (водопроводом в чужом доме), находящимся на соседнем участке, как единственным источником питьевой воды для дачников, проживающих рядом по соседству. Это обременение для владельца источника питьевой воды может быть кратким, до оборудования новой артезианской скважины, или постоянным, если скважина не будет пробурена.

<< | >>
Источник: О.Н.Садиков. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Постатейный. 3-е издание, исправленное, переработанное и дополненное. КОНТРАКТ, ИНФРА-М.. 2005

Еще по теме Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком:

  1. Статья 235. Основания прекращения права собственности
  2. Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком
  3. Лекция 8 Основные положения вещного права и общего учения об обязательствах