Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок

Комментируемая статья предусматривает, что взыскание может быть обращено на земельный участок по обязательствам его собственника (см. коммент. к ст.

Обращение взыскания на имущество должника осуществляется путем его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации в порядке, установленном Законом об исполнительном производстве. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на земельный участок, на котором расположено жилое помещение (его часть), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если это помещение для него и членов его семьи, совместно с ним проживающих в принадлежащем ему помещении, является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, а также на земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности (ст. 446 ГПК). Перечень имущества организации, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, определяется федеральным законом.

Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Комментарий к статье 279 1.

Принудительное изъятие у собственника земельного участка допускается только как исключение из правила и только по основаниям, предусмотренным федеральным законом (см. коммент. к ст. 235). Основание, установленное комментируемой статьей, связано с регулированием, предусмотренным ст. 239 (см.

В статье содержится отсылка к земельному законодательству, которое должно определить государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии в целях государственных или муниципальных нужд, и порядок принятия решений (см. коммент. к ст. 286).

Земельный кодекс (ст. 49, 55) установил исключительные случаи такого выкупа, которые должны быть связаны с: 1)

выполнением международных обязательств Российской Федерации; 2)

размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов; 3)

иными обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами и законами субъектов РФ (в зависимости от принадлежности земель).

Установлены также ограничения изъятия земель по отдельным их категориям (см. коммент. к ст. 260).

Обязательное условие выкупа земельного участка - предварительное и равноценное возмещение стоимости земельного участка на основании решения суда. Это требование предусмотрено ст. 35 Конституции РФ. 2.

Комментируемой статьей и Земельным кодексом (ст. 63) установлены гарантии прав на землю при изъятии земельных участков путем их выкупа.

Собственникам прежде всего предоставляются, по их желанию, равноценные земельные участки. Они должны быть проинформированы о предстоящем изъятии не позднее чем за один год до этого исполнительным органом государственной власти (органом местного самоуправления), принявшим соответствующее решение. Этот срок может быть сокращен только с согласия собственников земельных участков. Выкуп части земельного участка возможен только с согласия его собственника.

Решение об изъятии земельного участка оформляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость (см. коммент. к ст. 261).

Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд

Комментарий к статье 280

В промежутке между решением об изъятии земельного участка, прошедшим государственную регистрацию, и судебным решением (достигнутым согласием между сторонами) его собственник продолжает осуществлять свои права по своему усмотрению, производит необходимые затраты по поддержанию земельного участка в надлежащем состоянии.

Расходы собственника земельного участка по застройке (переоборудованию, перестройке) участка зданиями капитального типа, произведенные уже после уведомления о предстоящем изъятии, не возмещаются и во взаиморасчетах не учитываются.

Статья 281.

Комментарий к статье 281 1.

Расчеты выкупной цены, обязательства и условия (сроки), связанные с выкупом земельного участка, предусматриваются в соглашении между его собственником и соответственно Российской Федерацией, ее субъектом или муниципальным образованием.

Собственнику надлежит возместить рыночную стоимость земельного участка в том случае, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.

Возмещается и стоимость зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках, а также понесенные убытки, включая упущенную выгоду (ст. 62 Земельного кодекса). 2.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности, это вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Это не та стоимость, которая устанавливается по Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (СЗ РФ, 2000, N 16, ст. 1709). Причем кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости (ст. 66 Земельного кодекса).

В убытки включаются и те затраты, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.

Правительством РФ утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (СЗ РФ, 2003, N 19, ст.

Возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных (муниципальных) нужд регулируется ст. 57 Земельного кодекса.

Вместо выкупной цены и убытков собственник может согласиться на предоставляемый (взамен изымаемого участка) другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Расчеты за находящуюся на прежнем земельном участке недвижимость производятся отдельно, сверх взаиморасчетов по этому участку.

Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда

Комментарий к статье 282 1.

Комментируемая статья посвящена принудительному выкупу земельного участка (см. коммент. к ст. 281) в связи с состоявшимся решением об изъятии его у собственника (см. коммент. к ст. 279). Во всех случаях это возможно по иску, заявленному в суд в связи с решением об изъятии у собственника земельного участка. Предъявление такого иска ограничено двумя годами начиная с момента предварительного направления собственнику земельного участка уведомления органом, принявшим решение (см. коммент. к ст. 279).

Этот срок избран законодателем с учетом годичного срока, отведенного по закону для информирования в письменной форме граждан и юридических лиц - собственников изымаемых земельных участков. При этом образовались различия в определении начала этого срока по ГК и по Земельному кодексу (ст. 31). Если ГК исходит из момента, когда принимается решение об изъятии с выкупом земельного участка, то Земельный кодекс (ст. 31) - из даты предварительного решения о возможном изъятии земельного участка и назначения, следовательно, возможной выкупной цены, действующего в течение трех лет, как вероятной основы последующего окончательного решения. 2.

Возможны споры по двум вопросам. Первый - возражение собственника земельного участка против изъятия у него участка. Выбор земельного участка для строительства детально регламентирован земельным законодательством (ст.

В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов и этнических общностей при предоставлении земельных участков для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по решениям органов власти, затрагивающим законные интересы названных народов и общностей. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления должны принимать решения о предварительном согласовании мест размещения будущих объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.

Второй возникший при выкупе участка вопрос - возражение собственника земельного участка по предложенной выкупной цене или другим условиям выкупа (см. коммент. к ст. 281).

Акт о выборе земельного участка сопровождается расчетом выкупной цены изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также убытков, которые причиняются собственнику изъятием участка. Условия могут предусматривать и права других лиц, обременяющие предоставляемые земельные участки (землепользователей, землевладельцев - см. коммент. к ст. 283), поскольку Земельный кодекс (ст. 56) устанавливает возможность ограничения прав на землю по основаниям, названным Кодексом, федеральными законами и связанным с изъятием земельных участков путем их выкупа в публичных интересах.

Статья 283. Прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд

Комментарий к статье 283

Если на земле собственников находятся землевладельцы и землепользователи, то при изъятии и выкупе у собственников земельных участков к ним применяются те же правила, что и к титулодержателям этих участков (см. коммент. к ст. 279 - 282). Такой же позиции придерживается и Земельный кодекс (ст. 31, 49, 55).