Статья 288. Собственность на жилое помещение Статья 289. Квартира как объект права собственности Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Закон устанавливает функциональное назначение жилого помещения как обобщающего понятия жилища - места жительства (см. коммент. к комментируемой главе) и утверждает два принципа его использования по назначению: потребительский и коммерческий (гл.

Однако размещение в жилом доме предприятий, учреждений и организаций возможно лишь в конструктивно встроенных, пристроенных, приспособленных, переоборудованных в установленном порядке нежилых помещениях, имеющих разное или универсальное назначение. Чтобы дом оставался жилым, следует сохранить соотношение между жилой и иной площадью (см. коммент. к комментируемой главе). В противном случае это уже не жилой дом, а здание, где имеются жилые помещения.

Собственник не вправе произвольно, самоуправно изменить или аннулировать назначение жилого помещения. Для общества это социально важно. Обращает на себя внимание, что назначение жилища в отношениях собственности, урегулированных в ст. 288, оказалось неидентичным его назначению в наемных отношениях, также урегулированных в ГК (ст. 673). В отношениях собственности жилье (для его собственника) функционально предназначено для проживания, в наемных отношениях жилье (для его нанимателя) - место постоянного проживания. И в тех и в других отношениях жилище должно отвечать одним и тем же целям. И те и другие отношения имеют место одновременно в одном и том же объекте недвижимости.

Разница в предмете может иметь место, но не за счет функционального назначения жилого помещения. Очевидно, что конструктивно жилище и в тех и других отношениях должно быть функционально единым независимо от того, пользуется им собственник или наниматель. Повышенное благоустройство жилого помещения может отличать его коммерческий наем, но это различие не касается назначения жилища.

Жилое помещение, как правило, не должно быть многофункциональным. Проживание совместимо с индивидуальной профессиональной деятельностью в домашних условиях лиц творческих профессий (писатели, художники, музыканты и т.п.) без изменения функционального назначения жилья.

В сельской местности жилыми признаются дома, совмещенные с производственными и иными хозяйственными строениями и сооружениями в соответствии с целевым назначением земли и ведением хозяйства.

Но проживание несовместимо с предоставлением юридического адреса коммерческим и некоммерческим организациям (например, АО, партийная штаб-квартира и т. п.). Не допускается также использовать под цели, далекие от проживания, и свободные жилые помещения, приобретенные специально для этих целей (молитвенный дом и т.п.). По ГК это оценивается как грубое нарушение закона. Если есть намерение использовать жилье под такого рода цели, оно должно быть предварительно переоборудовано и переведено в свою противоположность - нежилое помещение, что допустимо в исключительных случаях. Порядок и условия такого перевода установлены жилищным законодательством. Фактическое использование жилого помещения не по назначению запрещено, равно как и перевод пригодной к постоянному проживанию площади в нежилую.

Перевод жилого помещения в нежилое допускается: 1) если жилье непригодно к постоянному проживанию и такие дефекты не могут быть устранены технически и санитарно или их устранение экономически нецелесообразно; 2) если жилое помещение находится в аварийном состоянии либо проживать в нем особо опасно для жизни и здоровья людей; 3) если жилой дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок - на период до фактического сноса (переноса), начиная с освобождения жилого дома от проживающих в нем граждан.

Использование находящихся в жилых домах нежилых помещений, предназначенных для торговых, производственных, канцелярских, бытовых нужд непромышленного характера, не должно нарушать правила пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории, причинять вред проживающим и эксплуатации дома и земельного участка.

2. В основном жилищном фонде квартира, жилая комната не могут быть многофункциональными, обременены другими подчиняющими целями, используются исключительно для проживания. Помещение признается жилым, если оно конструктивно выделено в обособленную часть жилого дома (квартира), функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, канализовании, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

В каждом населенном пункте городского или сельского типа достигнут определенный средний уровень инженерного благоустройства жилищного фонда (энерго-, водо-, тепло-, газоснабжение, водоотведение, эвакуация бытовых отходов и т.д.). Жилое помещение, которое не отвечает потребительским нормам и требованиям или вовсе не оборудовано видами инженерного благоустройства, признается в установленном порядке непригодным для постоянного проживания или неполноценным и подлежит переводу в нежилое, если его невозможно восстановить в качестве жилого или принять иные меры к повышению благоустройства. Отсутствие отдельных видов инженерного благоустройства, достигнутых в данном населенном пункте в среднем, переводит занимаемое помещение в число неполноценных.

Жилое помещение может быть отнесено к числу специализированных (жилые комнаты или квартиры в специальных жилых домах для одиноких престарелых, в домах- интернатах для инвалидов, ветеранов), где стационарно организовано социальное и медицинское обслуживание проживающих. Но специализированный жилищный фонд (общежития, дома маневренного жилищного фонда) выведен за границы основного жилищного фонда. Поэтому специализированные жилые помещения могут (в отдельных случаях) иметь сниженные санитарные, технические и иные потребительские характеристики и нормативы. 3.

Под жилым помещением в ст. 288, как и в последующих нормах комментируемой главы, понимается помещение, законченное строительством и в установленном порядке принятое в эксплуатацию (см. коммент. к комментируемой главе), подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации). Незавершенное строительство жилого дома отнесено Законом о государственной регистрации прав на недвижимость (ст. 25) к объектам недвижимости, если такой дом перестал быть предметом договора строительного подряда.

ГК вслед за Законом о приватизации жилищного фонда признал индивидуально- определенные жилые помещения в виде квартир реальными объектами вещного права правообладателей. Таким же реальным объектом права собственности Конституционный Суд РФ признал и комнату в коммунальной квартире (СЗ РФ, 1998, N 45, ст. 5603). В отличие от квартиры (комнаты) нежилое помещение не является объектом вещного права. Закон о регистрации прав на недвижимость в противоречие с ГК называет нежилые помещения самостоятельным объектом гражданских прав. В нежилых зданиях, как и в недостроенных жилых домах, вещное право на часть здания (недостроенного жилого дома) по-прежнему выражено идеально (арифметически) - 1/2, 1/3, 1/4 и т.п. Эта разница между жилой и нежилой площадью в их объектном выражении имеет принципиальное значение в правоприменительной практике. 4.

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость (о государственной регистрации возникшего до введения в действие названного Закона права собственности на эти объекты недвижимости и действительности правоустанавливающих документов см. коммент. к ст. 261). К вещным правам (ст. 216 ГК), подлежащим государственной регистрации, равно как обременения (ограничения) и сделки, относятся право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК). Не нужно регистрировать ограниченное вещное право лиц, совместно проживающих с собственником жилого помещения как членов семьи, но не имеющих право собственности на занимаемое жилое помещение (см.

Датой государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав), его раздел о жилом доме (см. коммент. к ст. 261) и раздел, содержащий информацию о квартире, жилом помещении в жилом доме. На жилой дом, жилое помещение заводится дело, включающее правоустанавливающие документы. Документы учитываются в книге учета документов, являющиеся неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав, идентифицированные тем же номером. Правообладание названными объектами возникает с момента государственной регистрации. 5.

В число вещных прав на эти объекты недвижимости входят надлежаще оформленные право хозяйственного ведения и право оперативного управления, осуществляемые государственными и муниципальными юридическими лицами (см.

коммент. к ст. 294, 296). Нахождение жилого помещения всего лишь на балансе субъекта вещного права не служит в судебно-арбитражной практике достаточным основанием для признания его правообладателем (Вестник ВАС РФ, 1996, N 10, с. 42).

Однако вопреки факту приватизации полностью всех квартир в многоквартирном доме, а следовательно, и общего домового имущества и перехода жилого дома в целом в частную собственность, без участия публичной собственности в ряде городов органы (организации) по учету объектов недвижимости продолжают фиксировать в Едином государственном реестре прав право государственной (муниципальной) собственности, право хозяйственного ведения или оперативного управления им, исходя из факта нахождения дома на балансе государственных (муниципальных) эксплуатационных служб, полагая, что у государства (муниципального образования) остается доля в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (инженерное оборудование дома, подвальное помещение, не подлежащее сдаче в аренду).

Распорядительная деятельность субъектов этих вещных прав подчиняется правилам, распространенным на все объекты недвижимости, в т. ч. и жилищного фонда, закрепленные за государственными и муниципальными юридическими лицами (см. коммент. к п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 1 ст. 298). В крестьянском (фермерском) хозяйстве жилой дом и все надворные постройки принадлежат его членам на праве общей совместной собственности (см. коммент. к ст. 257).

В общей совместной собственности супругов не имеет значения, на имя кого из них зарегистрировано жилое помещение (ст. 34 Семейного кодекса). Семья составляет устойчивую общность лиц, совместно пользующихся жилой площадью по различным правовым основаниям. Общая собственность членов семьи на жилое помещение остается многосубъектной. Семья не образует какого-либо нового коллективного самостоятельного единого субъекта права на занимаемую жилую площадь (см. коммент. к гл. 16). Остальные члены семьи, не являющиеся сособственниками жилого помещения, наделены лишь правом пользования (см. коммент. к ст. 292). Если бы семья стала еще одним самостоятельным субъектом прав и обязанностей, тогда каждый из ее членов соответственно утратил бы правосубъектность или получил права в меру того, что решила семья.

Право пользования занимаемым жилым помещением у членов семьи, не являющихся собственниками этого имущества, возникает не из договора с собственником, а из другого основания - исключительно на основе доверительных семейных связей с собственником (сособственниками) жилого помещения, хотя элемент договора имеет место (см. коммент. к ст. 292). Это совершенно самостоятельное, хотя и производное основание возникновения именно вещных, а не обязательственных прав, т.е. отношений, связанных с объектом права собственности. Собственник (сособственники) и все остальные лица обязаны воздерживаться от действий, нарушающих их право пользования жилой площадью (см. коммент. к ст. 305). Хотя это право не названо п. 1 ст. 216 (см. коммент. к статье) в числе других вещных прав наряду с правом собственности, но именно такая его природа образует его вещный характер. Перечень вещных прав, содержащийся в ст. 216, не является закрытым, исчерпывающим.

Раздел общего имущества супругов производится по правилам ст. 38, 39 Семейного кодекса. Это значит, что при отсутствии брачного договора действует режим совместной (неразделенной) собственности супругов на равных. Если брачным договором изменен установленный режим совместной собственности, то при разделе имущества супругов во внимание принимаются условия этого договора. Однако, если эти условия могут поставить одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (лишают права собственности на квартиру, нажитую супругами в браке), они признаются судом недействительными по требованию этого супруга. Квартира, приобретенная в браке, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученная в дар или в порядке наследования, не считается общим имуществом (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.98 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" - Бюллетень ВС РФ, 1999, N 1). Также исключается из совместного имущества квартира, приобретенная после фактического прекращения семейных отношений и ведения общего домашнего хозяйства, хотя брак к этому времени и не был расторгнут.

При разделе общей совместной собственности супругов, в состав которой вошла и квартира, суд на основании п. 2 ст. 39 Семейного кодекса вправе (в отдельных случаях) отступить от начала равенства их долей, учитывая интересы несовершеннолетних детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов.

6. Владение, пользование и распоряжение - триада традиционных для собственника (субъекта вещных прав) правомочий - осуществляется им равно относительно любого из названных выше объектов права собственности (вещного права), независимо от того, к какой форме собственности принадлежит жилище. Собственник не утрачивает объем правомочий и в случае его объединения с собственниками иных помещений в многоквартирном доме в товарищество собственников жилья (см. коммент. к ст. 291). Члены этого товарищества продолжают осуществлять правомочия собственников помещений, находящихся в частной, государственной, муниципальной или иной собственности в соответствии с нормами гражданского права. Товарищество собственников жилья в своем уставе вправе в разумных пределах ограничивать лишь цели использования нежилых помещений кондоминиума, находящихся в собственности его членов, и только в случае, когда это связано с защитой прав и интересов других членов товарищества (ст. 42 Закона о товариществах собственников жилья).

Собственнику дома принадлежит право перехода из одной формы собственности в другую, сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются нормы права, жилищные, иные права и свободы других граждан, общественные интересы (см. коммент. к ст. 209).

Независимо от формы собственности жилого помещения его наем осуществляется по договору т.н. коммерческого найма, а в домах государственного и муниципального жилищного фонда - и по договору социального найма (гл. 35 ГК).

Принудительное изъятие имущества у любого собственника не допускается, кроме случаев, названных ст. 235 (см. коммент. к ней). Конституция (ст. 35), закрепляя гарантии охраны частной собственности законом (в т. ч. возможности лишить имущества не иначе как по решению суда), распространяет их как на сферу гражданско-правовых отношений, так и на отношения государства и личности в публично-правовой сфере (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 20.05.97 - СЗ РФ, 1997, N 21, ст. 2542). Статья 293 (см. коммент. к ней) устанавливает специальный случай принудительного отчуждения бесхозяйственно содержимого жилого помещения.

Товарищество собственников жилья, не нарушая права каждого из них, может иметь в собственности свои помещения в зданиях (кондоминиуме), а если это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов членов товарищества - предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-нибудь лицу; надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества; получать или приобретать в собственность земельные участки для жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек, осуществлять застройку на прилегающих и выделенных земельных участках; совершать действия и заключать сделки согласно целям и задачам товарищества. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам своих членов. 7.

Единый ордер местной администрации на занятие жилых помещений, преследовавший цель контроля за распорядительной деятельностью субъекта права собственности и других вещных прав, вошел в противоречие с принципами, установленными ст. 1 ГК: неприкосновенность собственности, свобода договора и недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела в условиях разграничения государственной собственности на федеральную, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность и трансформации общественной собственности в частную. Отказ местной администрации самоуправления в выдаче ордера на занятие свободного жилого помещения по договору социального найма в домах федеральной государственной собственности или в домах, принадлежащих на праве государственной собственности субъекту Российской Федерации, нарушает свободу волеизъявления собственника (его уполномоченного) заключить с гражданином договор социального найма жилого помещения. 8.

Объектами общей собственности в многоквартирном жилом доме признаются находящиеся за пределами квартир общедомовое инженерное оборудование, общие строительные (несущие и другие) конструкции жилого дома, места общего пользования. Постановление Правительства РФ от 30.07.2004 N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" конкретизирует частично понятие общего имущества многоквартирного жилого дома - в т. ч. подвал, чердак, подъезд, крыша, общие коммуникации, технические устройства (лифты, приборы учета), технические помещения жилого дома.

В тексте ст. 290 не назван придомовый земельный участок как общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме, поскольку Законом о приватизации жилищного фонда земельный участок или его доля не включались в число объектов приватизации (см. коммент. к гл. 17). Его, равно как и пешеходные, транспортные дороги, бассейны, водоемы, многолетние зеленые насаждения, элементы благоустройства, детские, спортивные площадки, колясочные и другие подсобные объекты (гаражи и т. п.), объединенные общим земельным участком и элементами инфраструктуры, назвал Закон о товариществах собственников жилья (ст. 5, 7). Указанные объекты, включая дом, могут быть объединены их собственниками в самостоятельный имущественный комплекс со своим режимом управления, называемым кондоминиумом (см. коммент. к гл. 17 и ст. 291). Собственники, решившие объединиться в кондоминиум, наделяются своей долей (без выделения в натуре) земельных участков, которые им не принадлежали в результате приватизации жилых помещений. Придомовый земельный участок и иное общее имущество могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами (см. коммент. к гл. 17). Такому процессу мешает передача во временное пользование земель владельцам автомашин под гаражи, фиксирующая в натуре несоответствующую долю каждому желающему и видимость выдела земельного участка.

В квартире также находится инженерное оборудование, обслуживающее несколько квартир (сети газо-, водоснабжения, водоотведения), которое закон относит к общему имуществу жилого дома. В коммунальной квартире, где самостоятельным объектом права собственности являются изолированные (непроходные, незапроходные) жилые комнаты, к общему имуществу всех субъектов права собственности относятся места общего пользования квартиры. Инженерное оборудование, обслуживающее все комнаты коммунальной квартиры и ее вспомогательные комнаты, составляет общее имущество их собственников. Отношения собственности в таких квартирах специально нормами комментируемой главы не регулируются. Нормы ст. 289 и 290 о квартире как объекте права собственности и об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме могут применяться к этим отношениям в порядке аналогии закона. Нормы Закона о товариществах собственников жилья (ст. 9) прямо адресованы собственникам комнат в коммунальной квартире.

Общее имущество и в многоквартирном доме, и в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности соответственно собственников квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК) и собственников жилых комнат в коммунальной квартире. Доля нового собственника в праве общей собственности на такое имущество равна доле предшествующего.

Для собственников жилых комнат в коммунальной квартире доли определяются с учетом приходящейся на каждого из них общей площади в квартире, установленной пропорционально метражу их жилой площади. Собственники жилых комнат (как и квартир) своим соглашением вправе установить иной принцип определения долей.

Если один из сособственников собирается надстроить мансардами многоквартирный дом или пристроить к нему пристройки, он не вправе это делать без согласия сособственников (ст. 247 ГК). При недостижении такого согласия дело решается в судебном порядке.

Соотношение квартиры (жилой комнаты) как конкретного объекта права собственности и доли в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (коммунальной квартиры) - это соотношение главной вещи и ее принадлежности (см. коммент. к ст. 135). Поэтому ст. 290 установила правило, по которому собственник квартиры не вправе распорядиться ее принадлежностью (долей в праве собственности на общее имущество) раньше или отдельно, чем главной вещью. Принадлежность следует (как ее спутник) судьбе главной вещи. Правило адресовано собственникам квартир. По аналогии закона оно может быть применимо и к собственникам жилых комнат в коммунальной квартире. Передача доли в общей собственности отдельно от права собственности на жилое помещение не допускается. Стало быть, отчуждая квартиру (жилую комнату) в многоквартирном доме (коммунальной квартире), собственник одновременно автоматически отчуждает и свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (коммунальной квартиры).

Вместе с тем нежилое помещение в многоквартирном доме может и не быть общим имуществом собственников квартир, а принадлежать субъекту права собственности - изолированная часть дома, имеющая свое сообщение с внешней средой, свою закольцованную систему энергоснабжения, отдельные приборы учета потребления коммунальных услуг, и тогда правила ст. 290 на такое нежилое помещение не распространяются. Напомним, что нежилое помещение не является самостоятельным объектом права собственности и выражено идеальной частью общей собственности.