<<
>>

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

Комментарий к статье 292 1.

В отношениях собственности - в отличие от наемных отношений - в договоре коммерческого найма жилого помещения (ст. 677, 679 ГК) закон определяет лиц, совместно проживающих с собственником, и объем их имущественных прав как членов семьи и придает их правам на жилое помещение вещный характер (см. коммент. к ст. 288). Состав семьи собственника жилого помещения определен жилищным законом, к которому отсылает комментируемая статья, и имеет универсальный характер (распространяется и на наемные отношения).

К членам семьи относятся супруг собственника, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами его семьи, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.

Условия осуществления членами семьи собственника своего ограниченного вещного права на жилое помещение также определены ГК (см. коммент. к ст. 288) и жилищным законом, к которому ГК отсылает. Проживающие совместно с собственником члены семьи вправе наравне с ним пользоваться его жильем, если при их вселении не было оговорено иное. Это означает, что в условиях пользования жилым помещением может быть и неравенство. Такое же неравенство закон допускает в наемных отношениях в силу договоренности между членами семьи нанимателя либо при вселении, либо в процессе пользования.

Дееспособные члены семьи собственника (см. коммент. к ст. 21), совместно с ним проживающие, несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, аналогично тому, как совершеннолетние члены семьи нанимателя - по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения.

Вещное право членов семьи по времени действия зависит от лично доверительных отношений с собственником (развод супругов, утрата семейных связей между родителями и детьми и т. п.). Их прекращение ведет к прекращению рассматриваемого ограниченного вещного права.

Комментируемая статья не регулирует права лиц, прекративших семейные связи с собственником, но продолжающих проживать с ним. На этот случай право пользования жилым помещением остается за такими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником, но на другой основе. Жилищный закон к отношениям пользования жильем бывшими членами семьи собственника применил нормы о найме жилого помещения, что переводит эти отношения из вещных в обязательственные и значительно сужает объем их правомочий против правомочий членов семьи (основания их выселения теперь такие же, как у нанимателя). К тому же этой норме закона ранее был придан императивный характер, что необоснованно ограничивает принцип свободы договора, установленный ГК (ст. 1, 421).

Таким образом, члены семьи собственника могут быть сособственниками или/и субъектами иного вещного права пользования. Бывшие члены семьи, продолжающие проживать вместе с собственником жилого помещения, становятся нанимателями либо пользуются жильем безвозмездно по договору с собственником. 2.

При переходе права собственности на жилой дом или квартиру к новому лицу в ГК предусмотрено общее правило (п. 3 ст. 216 и п. 2 ст. 292) о сохранении вещного права пользования жилым помещением за членами семьи бывшего собственника (при этом из числа объектов права собственности на жилое помещение исключена жилая комната, что трудно объяснить).

Такое решение ГК серьезно обременяет условия отчуждения объекта права собственности на жилье (ст.

558 ГК). Эти условия необходимо учитывать субъектам гражданского оборота. Исключение могут составить случаи, предусмотренные законом.

Так, Закон об ипотеке (ст. 78 в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ) изменил регулирование: заложенный жилой дом или квартира в обеспечение возврата кредита (целевого займа), предоставленного кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или жилищное строительство, освобождается в судебном порядке на основе обращения залогодержателем взыскания на это имущества и его реализации. 3.

Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает правоохранительную норму права пользования жилым помещением как одним из вещных прав (см. коммент. к ст. 216). Члены семьи имеют такую же возможность защитить свое абсолютное право пользования жилым помещением, как и собственник, - истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения и требовать устранения всяких нарушений их права, в т. ч. исходящих от собственника, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (см. коммент. к ст. 305). 4.

В п. 4 комментируемой статьи содержится традиционная норма, заложенная еще советским брачно-семейным законодательством, о необходимости согласия органа опеки и попечительства (см. коммент. к ст. 34) на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (см. также коммент. к ст. 37).

По Федеральному закону от 15.05.2001 N 54-ФЗ действие п. 4 комментируемой статьи расширено: под него подпадают не только несовершеннолетние, но и недееспособные и ограниченно дееспособные (см. коммент. к ст. 29, 30 ГК) члены семьи, если при отчуждении жилого помещения затрагиваются их права и охраняемые интересы. Эта норма действует и тогда, когда указанные лица утратили семейные связи с собственником.

По Семейному кодексу (ст. 64) защита прав и интересов детей возложена на их родителей. Они - законные представители своих детей и выступают в таком качестве в отношениях с любыми гражданами и юридическими лицами, в т.ч. и в судах. Но они не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия.

В таких случаях эти органы обязаны назначить представителя для защиты прав и интересов детей.

При этом ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители - на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.

Участие органа опеки и попечительства необходимо всегда, независимо от того, требуется ли назначить другого представителя для защиты прав и интересов детей, есть ли у несовершеннолетних иное жилое помещение, есть ли противоречия: интересов родителей и собственников жилого помещения, где проживают их дети; родителей и их детей; собственника жилого помещения и проживающих в нем несовершеннолетних членов его семьи. Орган опеки и попечительства вправе отказать в согласии на отчуждение жилого помещения, если установит, что сделка оставляет несовершеннолетнего члена семьи без постоянного места жительства. Спор с органом опеки и попечительства может быть перенесен в суд.

Таким образом, норма этого пункта адресована не только родителям, но и иным собственникам жилого помещения (бабушке, дедушке, тете, дяде и др.), где несовершеннолетние проживают в качестве члена семьи. По аналогии она применима и к тому случаю, когда дети утратили семейные связи с собственником жилого помещения.

Статья 293.

Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Комментарий к статье 293 1.

Прекращение права собственности по названным в комментируемой статье основаниям входит в исчерпывающий перечень гражданско-правовых оснований прекращения права собственности, допускаемый ГК (см. коммент. к ст. 235, 288). При этом все они так или иначе связаны с бесхозяйственным содержанием жилища.

Под систематическим нарушением прав и интересов соседей комментируемая статья понимает не любые подобные действия (нарушение общественного порядка, делающее невозможным совместное проживание), а только такие, где объектом является жилье: нарушения его перепланировкой, переоборудованием, ремонтными работами, новым жилищным строительством, реконструкцией жилого помещения, препятствования в обеспечении жилья соседей коммунальными услугами. Это примерный перечень случаев, в связи с которыми может быть причинен такой вред жилому дому, квартире, комнате, который без соответствующего возмещения вреда их собственнику отрицательно влияет на содержание жилья.

Использование жилого помещения не по назначению (см. коммент. к ст. 288), что запрещено, с очевидностью свидетельствует о бесхозяйственном обращении с ним.

Бесхозяйственное содержание жилища - это бездействие собственника (собственников), нарушающее правила и нормы санитарного содержания, технической эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания людей, в частности длительное невыполнение работ по его текущему и капитальному ремонту против нормативных сроков, установленных техническими регламентами и актами, действующими до их принятия; несвоевременное принятие охранительных мер по ликвидации аварийного состояния жилого дома, квартиры, комнаты, домового и квартирного оборудования и сетей; длительное или систематическое отключение инженерных систем дома от подачи коммунальных услуг, приводящее к непригодности или аварийности дома, квартиры, нарушению жилищных прав пользователей, переселению из угрожающих здоровью и жизни жилых помещений; отказ от принятия решения о способе управления кондоминиумом и о его техническом обслуживании; систематические отказы от предложений собственников сделать ремонт дома; использование жилья под производственные и иные не связанные с жильем цели, ведущее к преждевременному износу конструкции жилого помещения и нарушению прав и интересов соседей; нарушение санитарных правил содержания помещения и придомового земельного участка; появление грызунов и насекомых; систематический невывоз бытового мусора и отходов; высокий уровень шумов от бойлерной; загрязнение территории проживающими и арендаторами и т.п.

Виды ремонтных работ (капитальный и текущий) классифицированы Положением о планово-предупредительном ремонте жилых и общественных зданий, утв. Госстроем СССР 8 сентября 1964 г., и в утвержденных им СНиПах, а также Перечнем работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 392. Текущий ремонт заключается в систематическом проведении работ, предохраняющих части здания и оборудования от преждевременного износа и устраняющих мелкие повреждения и неисправности, а капитальный - в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением.

Капитальный и текущий ремонт - обязанность собственника жилого помещения, используемого им и членами его семьи для своего проживания (см. коммент. к ст. 288). Когда же это помещение используется в коммерческом или социальном найме, то капитальный ремонт является обязанностью собственника, если иное не установлено договором найма жилого помещения, а текущий ремонт должен производить наниматель, если иное также не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК). 2.

Органы местного самоуправления по нормам комментируемой статьи также наделены правом предупреждать собственников о необходимости устранить нарушения в эксплуатации и содержании жилых помещений (государственная жилищная инспекция состоит из Главной государственной жилищной инспекции в составе Госстроя РФ и органов государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации).

Когда нарушения настолько грубые, что могут разрушить помещение, собственнику назначается соразмерный срок для его ремонта.

Если собственник по своей вине не выполнил требуемый ремонт либо после предупреждения продолжает нарушать интересы соседей или использовать жилье не по назначению, муниципальный орган заявляет в суд иск о продаже такого жилья с публичных торгов (см. коммент. к ст. 447 - 449). В случае принятия судебного решения, удовлетворяющего требования истца, жилое помещение продается с публичных торгов с выплатой бывшему собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (п. 6 ст. 447).

Государственная жилищная инспекция не может самостоятельно заявить такие исковые требования в судебном порядке, пока в Положение о ней не будут внесены соответствующие ст. 293 ГК коррективы. Она вправе действовать лишь по доверенности органа местного самоуправления.

<< | >>
Источник: О.Н.Садиков. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Постатейный. 3-е издание, исправленное, переработанное и дополненное. КОНТРАКТ, ИНФРА-М.. 2005

Еще по теме Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения:

  1. Статья 288. Собственность на жилое помещение Статья 289. Квартира как объект права собственности Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
  2. Перевод жилого помещения в нежилое
  3. Договор найма жилого помещения
  4. § 5. Договор социального найма жилого помещения
  5. Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками
  6. Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
  7. Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком
  8. Статья 295. Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении
  9. № 338 СТАТЬЯ Д. А. ФУРМАНОВА О МЯТЕЖЕ В г. ВЕРНОМ Не ранее 19 июня 1920 г 292
  10. Статья 291. Товарищество собственников жилья
  11. Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
  12. 5. Уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого участия в строительстве жилого дома
  13. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
  14. Глава III. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ, ВЛАДЕЛЬЦЕВ, ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, В ТОМ ЧИСЛЕ АРЕНДАТОРОВ, ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ОБЛАСТИ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПЛОДОРОДИЯ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
  15. Глава 1. Исторические предпосылки становления и развития судейского права в странах романо-германской правовой семьи
  16. Статья 340. Имущество, на которое распространяются права залогодержателя
  17. Статья 209. Содержание права собственности
  18. Статья 218. Основания приобретения права собственности
  19. Статья 16. Защита права на доступ к информации
  20. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА МИЛИЦИИ СТАТЬЯ.