<<
>>

§ 2. Право собственности на жилое помещение

Как уже было отмечено, объем правомочий собственника в отношении жилого помещения существенно ограничен он может его использовать только для проживания граждан (для личного проживания и проживания членов семьи или для проживания иных лиц на основании договора имущественного найма).
Кроме того, I

права собственника ограничены правами членов его семьи, проживающих в данном помещении, они имеют право пользования жилым помещением, которое само по себе не прекращается при переходе права собственности на помещение к другому лицу. Поэтому при приобретении жилого помещения необходимо удостовериться, что на него не будут претендовать члены семьи бывшего собственника (если они есть, необходим их отказ от права пользования помещением).

При использовании жилого помещения не по назначению, систематическом нарушении прав и интересов соседей, бесхозяйственном обращении с жильем суд после предупреждения, сделанного органом местного самоуправления, по его иску может принять решение о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств. Право собственности на жилое помещение по сравнению с правом нанимателя жилого помещения имеет как ряд преимуществ, так и свои недостатки. Основным преимуществом являются широкие права по распоряжению своим жилым помещением, собственник в упрощенном порядке может вселить в помещение других граждан, может сдать помещение по договору имущественного найма, может его продать, подарить, а также передать по наследству, даже если в данной квартире (доме) кроме собственника никто не проживал. Основным недостатком является наличие у собственника так называемого бремени собственности. он должен обеспечивать сохранность помещения, производить в нем текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке придомовую территорию, оплачивать услуги слесаря, электрика, платить налог на недвижимость и др.

Собственник жилого помещения имеет право сдавать свой дом (квартиру) по договору имущественного найма. Поэтому вторым наиболее распространенным правом, по которому жилые помещения могут принадлежать гражданам и юридическим лицам, является право нанимателя по договору имущественного найма.

§ 3. Понятие договора найма жилого помещения

В настоящее время в Российской Федерации в рамках договора найма жилых помещений сложились два типа отношений. 482

Глава VIII. Жилищное право 1)

отношения по коммерческому найму жилых помещений, в основном урегулированные ГК РФ, 2)

отношения по социальному найму жилых помещений. Собственником помещений, сдающихся в порядке социального найма, является государственное или муниципальное образование, а нанимателем — только граждане. Таким образом, договором социального найма регулируется использование помещения, которое было предоставлено (или предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. Для регулирования данных отношений государством предусмотрены особые нормы права, содержащиеся в основном в Жилищном кодексе РФ и предусматривающие дополнительные по сравнению с ГК РФ правила, в целом направленные на предоставление более льготного положения нанимателя по договору социального найма по сравнению с коммерческим нанимателем.

Поэтому можно сказать, что отношения социального найма непосредственно направлены на реализацию конституционного права граждан на жилище.

Однако правовая природа обоих видов договоров найма жилого помещения имеет общую основу, поэтому к ним обоим применяются общие положения о найме жилого помещения (в части, не противоречащей специальным правилам).

Договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 1.

Предусматривается письменная форма договоров о найме жилого помещения, однако ее несоблюдение не влечет автоматически его недействительности. В отличие от основной части сделок с жилищем договор найма не подлежит государственной регистрации. 2.

При переходе права собственности на жилое помещение от одного лица к другому права нанимателя сохраняются в прежнем объеме. 3.

Наниматель в любом случае обязан использовать жилье по прямому назначению, т. е. для проживания, а также обеспечивать

§ 4. Договор коммерческого найма жилого помещения 483

сохранность жилого помещения (производить текущий ремонт, не производить существенное переустройство и реконструкцию помещения), самостоятельно вносить коммунальные платежи и плату за жилое помещение. В обязанности же наймодателя по договору входит осуществление капитального ремонта. 4.

Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане при условии уведомления наймодателя могут разрешить безвозмездное проживание в помещении временным жильцам на срок до 6 месяцев, оставаясь ответственными перед наймодателем за действия таких лиц. 5.

Наниматель по договору найма жилого помещения с согласия наймодателя может сдать помещение в поднаем другому лицу, оставаясь ответственным за его действия. Такой договор может быть заключен при условии соблюдения требования о норме жилой площади.

§ 4. Договор коммерческого найма жилого помещения

Заключению договора коммерческого найма жилого помещения не предшествует сложная административная процедура предоставления жилья, предполагающая наличие нуждаемости, постановки на учет, получения ордера. Нанимателем по договору коммерческого найма может быть любое, в том числе и не нуждающееся в улучшении жилищных условий, лицо (физическое, юридическое). Предметом договора коммерческого найма является любое по площади жилое помещение без количественных ограничений (удовлетворяющее, однако, необходимым санитарным и иным нормам). Договор коммерческого найма является срочным договором и заключается на срок, не превышающий пять лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора (если он превышал один год) наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Законодательство предусматривает, что наравне с нанимателем определенные права на жилое помещение приобретают и 484

Глава VIII. Жилищное право

лица, постоянно с ним проживающие (таким образом, наличие семейных и родственных связей с нанимателем не является необходимым) Такие лица должны быть указаны в договоре коммерческого найма. При отсутствии таких указаний вселение производится нанимателем с согласия собственника помещения и других постоянно проживающих лиц (согласие не требуется при вселении несовершеннолетних). Постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с нанимателем права пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед собственником несет наниматель (за исключением случаев, когда все они, являясь сонанимателями, несут перед ним солидарную ответственность).

Размер платы по договору коммерческого найма устанавливается соглашением сторон. Поэтому он, как правило, несопоставимо выше платы за социальный наем.

Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор с письменным, предупреждением наймодателя за 3 месяца. Кроме того, договор может быть расторгнут наймодателем в судебном порядке в случае невнесения платы за помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, а также в случае разрушения или порчи помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, использования помещения не по назначению или систематического нарушения прав и интересов соседей. Расторжение договора влечет выселение без предоставления другого помещения.

Таким образом, при сравнительно высокой плате за помещение наниматель по договору коммерческого найма имеет достаточно скромные возможности.

<< | >>
Источник: Т. В. Кашанина, А. В. Кашанин. Основы российского права: Учебник для вузов. 2-е изд., изм. и доп. — М.: Издательство НОРМА (Издательская группа НОРМА— ИНФРА • М). — 800 с.. 2001

Еще по теме § 2. Право собственности на жилое помещение:

  1. Статья 288. Собственность на жилое помещение Статья 289. Квартира как объект права собственности Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
  2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
  3. 6.1. Право владения и право собственности.
  4. Право собственности.
  5. Глава 16 ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ
  6. Глава 3 Право собственности
  7. 5.3. Право собственности
  8. Лекция 13 ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ
  9. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ (DOMINIUM, PROPRITAS)
  10. Право собственности и другие вещные права на землю.
  11. Статья 215. Право муниципальной собственности
  12. § 9. Право собственности: понятие и его содержание
  13. Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА
  14. § 3.1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА
  15. Статья 214. Право государственной собственности
  16. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ В ПЯТИКНИЖИИ: философско-нравственные ориентиры
  17. 5.7. Право собственности и другие вещные права Общие положения.