Пример.

По окончании строительства стоимость доли жилого дома составила 5 900 000 руб.

В бухгалтерском учете риэлторской организации производятся следующие записи:

1) Д 51 "Расчетные счета", К 86 "Целевое финансирование" - 2 900 000 руб. - получены средства от соинвесторов на реализацию инвестиционного проекта;

2) Д 76 "Разные дебиторы, кредиторы", К 51 "Расчетные счета" - 5 900 000 руб. - перечислены генподрядчику источники финансирования, в том числе собственные средства - 3 000 000, средства соинвесторов - 29 000 000;

3) Д 08 "Вложения во внеоборотные активы", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - 5 000 000 руб. - закрытие расчетов с генподрядчиком по выполненным строительным работам;

4) Д 19 "НДС по приобретенным ОС", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - 900 000 руб. - сумма НДС, предъявленная основным застройщикам по выполненным строительным работам;

5) Д 86 "Целевое финансирование", К 19 "НДС по приобретенным ОС" - 442 373 руб. - соинвесторам передана сумма НДС, предъявленная основным застройщикам по выполненным строительным работам, в части долей, внесенных соинвесторами (физическими лицами);

6) Д 01 "Основные средства", К 08 "Вложения во внеоборотные активы" - 2 542 373 руб. - отражена инвентарная стоимость объекта в размере собственной доли (после прохождения обязательной государственной регистрации);

7) Д 86 "Целевое финансирование", К 08 "Вложения во внеоборотные активы" - 2 457 627 - соинвесторам (физическим лицам) переданы квартиры пропорционально их доли.

Передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не признается реализацией товаров (работ, услуг).

Однако для риэлторов, участвующих в долевом строительстве путем приобретения доли по уступке, прекращение соответствующего обязательства по окончании строительства означает получение имущества в счет стоимости оплаченной доли. Передача такого имущества от заказчика-застройщика не формирует дохода у участника долевого строительства. На том же основании у риэлторов не возникает расхода по приобретенному праву требования в части стоимости доли инвестирования.

Риэлторам, не оказывающим финансовые услуги, а осуществляющим продажу квартир, полученных от участия в долевом строительстве, следует применять порядок определения расходов по торговым операциям, предусмотренный ст. 320 НК РФ. В соответствии с этим порядком к прямым расходам относятся стоимость покупных товаров, реализованных в отчетном (налоговом) периоде, и суммы расходов на доставку (транспортные расходы) покупных товаров до склада налогоплательщика-покупателя. Все остальные расходы признаются косвенными расходами (за исключением внереализационных) и уменьшают доходы от реализации текущего отчетного периода.

Риэлторы учитывают полученные квартиры на счете 41 "Товары", при этом транспортные расходы на доставку товаров у них отсутствуют.

При внесении инвестиционного взноса путем перечисления денежных средств, в соответствии с договором участия в долевом строительстве, риэлтор указывает в платежном поручении, что перечисляемый инвестиционный взнос не облагается НДС. В бухгалтерском учете риэлтора внесение инвестиционного взноса отражается по дебету счета 76, субсчет "Расчеты с застройщиком (инвестором) по переданным средствам финансирования строительства". При уступке риэлтором права требования указанного инвестиционного взноса новый участник (новый кредитор) приобретает права и обязанности первоначального кредитора по договору и отражает приобретенное право требования также на аналогичном субсчете счета 76 в сумме, соответствующей первоначальному договору. Одновременно в бухгалтерском учете нового кредитора (нового участника долевого строительства) формируется кредиторская задолженность перед лицом, уступившим ему данное право требования в оценке, определенной в договоре уступки. Для формирования в бухгалтерском учете достоверной информации о хозяйственной операции рекомендуется в договоре уступки отдельно указывать сумму уступаемого права требования и сумму вознаграждения за уступку.