<<
>>

Эмфитевзис и чиншевое право

Проходящая в настоящее время в России земельная реформа создает возможность для граждан получить земельный участок в собственность, пожизненное наследуемое владение или в аренду.

При этом закрепленное право пожизненно наследуемого владения нередко рассматривается как новая правовая конструкция, однако этот институт был разработан еще римскими юристами («emphyteusis» — от греч . «насаждать», «обрабатывать»), Эмфитевзис — это «вещное, отчуждаемое и наследственное право владения и пользования чужой землей и плодами ее за арендную плату с обязанностью обрабатывать и не ухудшать имения»448. На территории дореволюционной России, в свою очередь, существовало чиншевое право, происхождение которого от римского эмфитевзиса признавалось большинством цивилистов того времени. Проследим, что же общего у римского эмфитевзиса с русским чиншевым правом.

Под чиншевым правом в дореволюционной России понималось право наследственного пользования чужой землей при условии взноса платы в определенном раз и навсегда размере. Объектом чиншевого права является как сельская, так и городская недвижимость. Оно существенно отличается от арендного пользования тем, что, во-первых, бессрочно и, во-вторых, имеет вещный характер 449.

Чиншевое пользование землей в губерниях, принадлежавших к составу Царства Польского до присоединения их к России, сложилось исторически. Оно было известно Риму под именем эмфитевзиса, составляло распространенное явление в средневековом обществе. Нельзя отрицать, что римское право, которое пользовалось большим авторитетом в Польше, могло повлиять на склад поземельных отношений. Само название института происходит от латинского слова census (census, zins, чинш)420. После присоединения к России части Царства Польского в конце XVIII в. русское правительство Указом от 25.01.1840 г. подтвердило на будущее время действие имущественных прав (в том числе и чиншевых) жителей этих мест, приобретенных на основании прежних законов.

В Положении о поземельном устройстве сельских вечных чиншевиков в губерниях Западных и Белорусских от 9 июня 1886 г. констатировалось, что до 1876 г. чиншевое пользование может возникать 451. В то же время в Положении опровергалась возможность установления чиншевых отношений с 1876 г. без указания на какие-либо причины, послужившие основанием к такому решению. Этот закон касался только сельских чиншевиков и не упоминал о чиншевых отношениях, которые могли возникать в Новороссийском крае.

Как и эмфитевтор, чиншевик не был связан экономическим назначением вещи. Он мог заниматься на чужой земле даже торговлей, не испрашивая дозволения у собственника

452

В содержание эмфитевзиса входит право пользования земельным участком (с правом изменения характера участка, но без ухудшения его)453, сбора с него урожая (плоды), закладывания эмфитевзиса, отчуждение и передача его по наследству. К правам эмфитевтора можно также отнести и такие, как право осуществления всего содержания права собственности; плоды земли и все доходы переходили в его собственность 454; его права переходили к наследникам, могли быть завещаны, подарены и проданы надежным приобретателям, но при этом он обязан был отчислить 25 % с цены собственнику; мог устанавливать залоги и сервитуты. В целом же права чиншевика шире прав эмфитевтора. Владелец чиншевого участка мог даже ухудшать его, отчуждать без согласия собственника, не был связан правом собственника на преимущественную покупку при продаже земли, мог отказаться от осуществления чиншевого права. Право же отчуждения эмфитевзиса ограничено обязанностью субъекта эмфитевзиса земли о предполагаемом отчуждении эмфитевзиса, причем за собственником признавалось право преимущественной покупки (в течение двух месяцев). При отчуждении эмфитевзиса собственник имел право на получение 2 % покупной цены 455.

Обязанности чиншевика, как и эмфитевтора, сводятся к уплате периодически известной суммы, чинша (по римскому праву — арендная плата — это vectigal, canon, pencio), а также он должен вести хозяйство, как хороший хозяин 456.

Способы возникновения чиншевого владения несколько отличаются от тех, которые установлены для эмфитевзиса. Так, эмфитевзис мог возникнуть в двух случаях: 1)

из договора; 2)

на основании завещания, в котором хозяин мог учредить для кого-нибудь эмфитевзис на свою землю.

Помимо этого, чиншевое право может возникать в силу давности, а также на основании феодального принципа «nulle terre sans seigneur» (после присоединения польско-литовских территорий к России). Причем договор мог быть как в виде письменной или словесной сделки, так и учредительного акта, расписки о получении чинша, акта о переходе права, свидетельских показаний 451.

Все сведения как об эмфитевтическом договоре, так и о чиншевом, регистрировались в Кадастровой книге.

Возвращение земли, занятой чиншевиком, к собственнику было возможно в следующих случаях: 1)

целостное уничтожение предмета (частичное же не только не вело к прекращению эмфитевтического и чиншевого права, но и не служило основанием для уменьшения канона или чинша); 2)

смерть чиншевика, не оставившего наследников (не упоминается по римскому праву); 3)

дереликция, то есть оставление чиншевиком участка, что не допускалось при эмфитевзисе; 4)

консолидация — слияние прав собственника и чиншевика в лице первого; 5)

давность, то есть когда вечно-чиншевое право приобреталось посредством давности другим лицом, которое становилось на место прежнего чиншевика. Давностью погашались не только чиншевые недоимки, она могла влиять на количество уплачиваемого чинша, но сама обязанность внесения арендной платы находилась вне ее влияния; 6)

принудительное отчуждение на государственные или общественные нужды; 1)

выкуп чиншевиком участка в собственность;

8) по инициативе собственника земли, если чиншевик нарушал условия договора 458.

В Дигестах Юстиниана 459 также упоминается такой способ прекращения эмфитевтических отношений, как уплата долга или же дано иное удовлетворение, например, предоставлено обеспечение.

Неуплата канона в течение трех лет приводила к прекращению эмфитевзиса также, как и невзнос чинша.

Для защиты вечно-чиншевого права его субъект обладал всеми процессуальными средствами, приближаясь в этом к эмфитевтору, а именно: мог быть предъявлен иск по аналогии с actiones utiles, суть которого заключалась в том, что если одно лицо неправомерно уничтожает или повреждает чужое имущество, то причинитель вреда отвечает лишь при условии, если вред причинен телесным воздействием на телесную вещь460.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что чиншевые отношения не совсем тождественны эмфитевтическим, имеют некоторые особенности. Но в целом происхождение чиншевого института от эмфитевзиса и его вещный характер не вызывают сомнений. Этот институт имел важное значение в истории поземельных отношений в России. Не случайно, что и Проект Гражданского уложения Российской империи включал чиншевое право, но под другим названием, а именно: наследственное оброчное владение 461-462.

В советское гражданское законодательство понятие о правое пожизненного наследуемого владения впервые было введено Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28.02.1990 г. Этот же нормативный акт установил также права и обязанности землевладельца, основания прекращения данного права. Закон о собственности в СССР от 6 марта 1990 г. возродил категорию вещного права, а Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. окончательно определили место вещного права в системе гражданско-правовых институтов.

Принятые в конце 1990 г. Законы РСФСР о земельной реформе и о крестьянском (фермерском) хозяйстве установили, что земельный участок может предоставляться гражданам в пожизненное наследуемое владение. Дальнейшее развитие данный институт получил в Земельном кодексе РСФСР 1991 г., который исходил из того, что во всех случаях, когда земельный участок мог быть предоставлен в собственность, он по выбору гражданина мог быть оформлен и в пожизненное наследуемое владение.

В то же время устанавливалось, что, когда участок не мог стать собственностью гражданина, он предоставлялся им в пожизненное наследуемое владение (для дачного и гаражного строительства, предпринимательской деятельности, иных, не запрещенных законом целей).

Указом Президента РФ «О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ» от 24.12.1993 г. термин «пожизненное наследуемое владение» был исключен, хотя в других законах он сохранился. В Указе ничего не сказано о том, как быть гражданам, имеющим земельный участок на этом титуле. В новом ГК РФ снова используется данный термин, ему посвящено несколько статей, правда, они в основном включены в главу 17, которая пока не введена в действие.

Права землевладельца по ЗК РСФСР (ст.52) в целом были схожи с эмфитевтическими, но есть и некоторые различия: 1)

землевладелец имеет право на использование залегающих на участке общераспространенных полезных ископаемых, но не может заложить участок; 2)

землевладелец, ведущий крестьянское хозяйство, имеет право обменять участок, чего был лишен эмфитевтор; 3)

владелец земли не может отчуждать ее при жизни.

Однако землевладелец должен был повышать плодородие земли, чего не требовалось от эмфитевтора (а тем более от чиншевика).

ГК РФ закрепляет, что право пожизненного наследуемого владения может возникнуть на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Другой собственник не вправе передать участок в пожизненное наследуемое владение. На данном титуле земля может принадлежать только гражданину, в том числе ведущему крестьянское (фермерское) хозяйство. Землевладелец не вправе продать, подарить, переуступить земельный участок, даже внести его в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества. ЗК РФ (ст. 13) предусматривает право землевладельца передать участок во временное безвозмездное пользование, но эта статья в настоящее время утратила свою силу 463. Однако в ГК РФ (ст. 216) закреплено право землевладельца передать участок в безвозмездное срочное пользование или аренду 464, но эта статья еще не введена в действие.

Основанием возникновения права владения в тот период являлось решение Совета народных депутатов о предоставлении земельного участка, а не договор, который характерен для эмфитефзиса. Такой порядок ставил Совет в исключительное положение, наделяя его прерогативами единственного полномочного органа по передаче государственной земли в пожизненное наследуемое владение, что противоречило принципу равенства всех форм собственности.

Основания прекращения права владения землей 465 и эмфитевзиса совпадают, за исключением возможности добровольного отказа от земельного участка, предоставленного землевладельцу.

Получение гражданами земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования ЗК РСФСР 1991 г. не предусматривает, данный титул возможен был только для юридических лиц. Для граждан же были установлены такие титулы права на землю, как собственность, пожизненное наследуемое владение и аренда. Этот подход следует признать логичным, прежде всего, потому, что разница между постоянным (бессрочным) пользованием и пожизненным наследуемым владением землей ничтожна, но второй титул для граждан несколько предпочтительнее. Особенно разница незаметна, когда на земельном участке имеются возведенные в установленном порядке здания и сооружения. И в том и в другом случаях, если они находятся в собственности землепользователя или землевладельца, при передаче права собственности на строение и сооружение переходит и право пользования соответствующим земельным участком.

С принятием Закона о земельной реформе, ЗК РСФСР 1991 г., ряда указов Президента РФ осуществлялось переоформление права постоянного (бессрочного) пользования граждан на собственность или пожизненное наследуемое владение. Но ГК РФ снова предусмотрел право граждан на получение земли в постоянное (бессрочное) пользование, сохранив при этом пожизненное наследуемое владение. Такой же подход к этому вопросу и в проекте ЗК РФ. Это, бесспорно, шаг назад.

Судьба такого основания пользования землей, как временное (срочное), пользование, сейчас не определена. Этот титул права на землю присутствовал в ранее действующем законодательстве, а затем в несколько измененном виде был урегулирован в ст. 14 ЗК РСФСР 1991г., ныне признанной недействительной.

Согласно Кодексу, во временное пользование земельные участки передаются гражданам и организациям землевладельцами, землепользователями и арендаторами из их земель, то есть не собственниками. Из этих же позиций исходит и глава 17 ГК РФ 466. Но ГК РФ не называет в числе субъектов, предоставляющих во временное пользование землю, арендаторов и сам вид пользования определяет как безвозмездное (срочное) пользование.

Согласно ГК РФ, владелец земельного участка, то есть лицо, которому принадлежит участок на праве пожизненного наследуемого владения, может передать его в безвозмездное срочное пользование самостоятельно (ст. 267), а лицо, у которого земля находится в постоянном бессрочном пользовании — с согласия собственника. Других положений на этот счет ГК РФ не содержит. Представляется, что такое основание, как безвозмездное срочное пользование, нежизнеспособно и на практике будет использоваться в качестве скрытой аренды. Срочное же возмездное пользование по существу является арендой. Поэтому лучше сразу предусмотреть в законе для таких случаев арендные отношения.

Таким образом, пожизненное наследуемое владение есть особый институт вещного права, обязанный своим происхождением римскому эмфитевзису и русскому чиншевому праву. Вместе с тем право постоянного пользования по объему правомочий его субъекта не имеет аналогов с эмфитевтическим правом и даже с узуфруктом.

Еще одной разновидностью прав на чужие вещи является залоговое право, возникшее в Риме в раннереспубликанский период. Единого термина для его обозначения римляне не знали. Однако сущность залога оставалась постоянной — обеспечение определенного обязательства. Таким образом, залог — это средство обеспечения исполнения обязательства, устанавливающее вещное право залогополучателя на предмет залога. Подробное рассмотрение залогового права отнесено к главе об обязательственном праве. 3.4.

<< | >>
Источник: Летяев В.А.. Рецепция римского права в России XIX — начала XX в. (историко-правовой аспект). — Волгоград: Издательство ВолГУ. — 244 с.. 2001

Еще по теме Эмфитевзис и чиншевое право:

  1. Современная историография проблемы в XX — нач. XXI в.: на пути к признанию частноправового подхода
  2. Сервитуты, эмфитевзис и чинш
  3. Эмфитевзис и чиншевое право
  4. ГАВА ДЕСЯТАЯ. Земля и- крестьянин. (С ХШ века до Революции.)
  5. Современные аренды.